Ekologické podnikatelské budovy a jejich kritéria v České republice

Sílící trend fenoménu zelené agendy (například politická iniciativa European Green Deal) se nemovitostního trhu a následně oceňování dotýká stále více. Mnoho investorských, finančních a bankovních skupin do svých rozhodovacích procesů již aktivně začleňuje environmentální, sociální a corporate governance kritéria (ESG - udržitelné finance). Tento text si klade za cíl poskytnout krátký přehled vývoje fenoménu zelených budov s akcentem na komerční budovy v ČR.

Ačkoli je zelená agenda reprezentovaná například iniciativou Green Deal primárně politickým projektem, má ryze praktické a byznysové dopady. Stavebně-realizační, finančně-investorské či právně-konzultantské sektory, jsou hlavní soukromá odvětví, které svým chováním a reakcí na novou zelenou agendu budou přímo, či nepřímo ovlivňovat i budoucí oceňování nemovitostí. Některé praktické dopady „zelenění“ komerčních budov jsou evidentní již v našem nemovitostním trhu. V přeneseném významu jsou tyto nemovitostní charakteristiky zkoumány a jsou rovněž předmětem analýzy i v případě procesu oceňování nemovitostí.

Stavební charakteristiky jsou v oceňování zkoumány s akcentem na kvalitu materiálů, jejich životnost a opotřebení. Technologické aspekty souvisí s úrovní vybavenosti budov určující jejich kvalitativní standard v porovnání s konkurenčními projekty na nemovitostním trhu. Ekonomická charakteristika komerčních budov je primárním hodnototvorným faktorem, jelikož indikuje převodní vztah mezi užitkem konkrétní komerční budovy a výslednou hodnotou, či investorským profilem (např. Výše uvedená trojice oblastí je komplexně posuzována v rámci certifikačních systémů, jejichž aspekty již byly v českém akademickém a profesním prostředí několikrát popisovány.

Fenomén zelených certifikací komerčních budov v českém prostoru je patrný již více než dekádu. Prvním environmentálním certifikátem v ČR se prezentovala od roku 2008 budova Nordica v Ostravě. Skutečným průkopníkem v tomto fenoménu byla až stavba Ústředí bankovní skupiny ČSOB, kdy v roce 2010 získala certifikaci LEED Gold. Tímto byla odstartována, první fáze adoptování trendu zelených certifikací, která se v prvních letech výrazně rozvíjela pouze na pražském kancelářském trhu. V letech 2010-2014 bylo celkem certifikováno 21 kancelářských projektů (LEED+BREEAM) s plochou 514 000 m2. Podíl zeleně certifikovaných kanceláří na celkové nabídce dosáhl 17% podíl. V první fázi etablování se v drtivé většině jednalo o zcela nové kancelářské projekty, které se tím z hlediska tržní pozice, kvality vnitřních prostor či výše požadovaného nájemného a strukturou nájemníků vytvořily jádro zelených budov v ČR.

V druhé fázi speciálně v letech 2015-2017 došlo k dynamickému rozvoji certifikací v několika dalších směrech. Majitelé starších kancelářský projektů, které byly budovány po roce 2000 environmentální aspekty svých kanceláří příliš aktivně neřešili. Nicméně po roce 2014 museli začít reagovat na novou konkurenci kanceláří vyšší kvality. Začalo se projevovat, že především větší zahraniční poradenské společnosti opouštěly starší kancelářské budovy a aktivně vyhledávaly prostory, které mohly poskytnout úsporu ve spotřebě energií, environmentální certifikaci, moderní kanceláře a étos udržitelnosti. Typickým příkladem začátku tohoto trendu byla relokace společnosti PricewaterhouseCoopers z historického centra Prahy v ulici Kateřinská, kdy se přestěhovala (celkem 17 000 m2) do nového projektu City Green Court (LEED Platinum certifikát) na Praze 4. Etablování zelených certifikací pro komerční nemovitosti v létech 2014-2017 začalo pronikat i do dalších realitních sektorů, jako je například retail - respektive nákupní centra. První komerční budovou v certifikovanou v Brně se v roce 2017 stala budova E administrativního komplexu Campus (LEED Gold).

Čtěte také: Co nabízí Ekologická poradna Dr. Landy?

I v oblasti průmyslových ploch se největší developeři začínají aktivně zajímat o možnost zelených certifikací. V roce 2020 se ale tento středoevropský developer rozhodl ke kompletní certifikaci svého portfolia - tedy 292 jednotlivých budov v šesti zemích. Jen v rámci průmyslových parků v ČR se jednalo o 191 nemovitostí s plochou přibližně 2,7 milionu m2. Odhaduje se, že tímto krokem je ke konci roku 2021 více než 30 % všech moderních průmyslových ploch zeleně certifikovaných (společně s ostatními developery). Na konci roku 2021 je v ČR více než 500 komerčních nemovitostí, které drží aktivní zelenou certifikaci. Kumulativně se jedná o více než 5 000 000 m2 pronajímatelné plochy, což je již signifikantní fenomén, který etabloval celou agendu udržitelnosti i do oblasti moderních komerčních nemovitostí. Primárně se jedná o kancelářské, průmyslové a prodejní plochy (cirka 25 objektů).

Environmentální certifikace LEED či BREEAM je v současné době již ne novým trendem, ale spíše novým standardem, který všechny relevantní developerské skupiny a investoři reflektují a zapracovávají do svých úvah. Tento trend, který udává pražská metropole se v limitovanější formě přelévá i do regionálních center. Brněnský kancelářský trh, tak nastoupil trend, kdy se zeleně certifikované budovy snaží nastavovat nový standard a zatraktivnit konkurenční soupeření.

Ačkoli se může zdát, že trend zelených certifikací moderních komerčních nemovitostí nemá a nebude mít žádný či přímý dopad na běžnou oceňování, není tomu tak. Již dynamika certifikačního procesu ukázala, že situace nahlížení na komerční budovy se mění poměrně rychle, v rámci několika let. Předpoklad, že zeleně certifikované budovy jsou v současné době atraktivnější pro nájemce je poměrně známý fakt, který je aktivně a hojně používán v marketingu komerčních projektů. Rostoucí počet komerčních nemovitostí, které usilují o zelenou certifikaci to jen potvrzuje. Environmentální otázky jsou řešeny na úrovni vlády či společnosti. I firmy a komerční instituce rovněž stále častěji řeší otázky udržitelnosti (například interní politikou, či podporou své značky).

Takto profilovaní nájemci hledají logicky nájemní prostory, které budou v souladu s jejich environmentálními postoji a případně podpoří jejich značku či public relations. Lapidárně řečeno „být v současnosti zelený je rovněž dobré pro obchod“. Prestižnější pozice na nájemním trhu, a atraktivita pro nájemce vytváří situaci, kdy je snazší udržet komerční prostor maximálně obsazený a eliminovat míru neobsazenosti. Zeleně certifikované komerční nemovitosti mají ambici být v nejvyšší skupině A, a benefitovat z trendu, že nájemník chce zvyšovat vnitřní standard svého prostoru. V současné době je výhodné se profilovat zelenou certifikací, což přináší pozitivní sentiment.

To, že komerční nemovitosti, které dosáhly na zelenou certifikaci nabízejí své prostory za vyšší nájem je obecně známý fakt, který byl jak v zahraničí, tak na tuzemské akademické půdě úspěšně zkoumán. Hlavním důvodem vyššího požadovaného nájmu je primárně předpoklad nižších nákladů spojených s nájemním vztahem, primárně za energie. To je v posledních letech (a speciálně s nárůstem cen v roce 2021) stále naléhavější agenda a otázka energetické úspornosti budovy získává v rozhodování o nájemním vztahu na důležitosti. Pokud je zeleně certifikovaná budova na jedné straně schopna přilákat dostatečný počet nájemců, držet vysokou míru obsazenosti, generovat vyšší nájem, za situace snížených nákladů - jedná se o veskrze pozitivní konstelaci, s kladným vlivem na celkové výnosy.

Čtěte také: Postupy likvidace nebezpečného odpadu

Ty jsou zpravidla odhadcem zpracovávány ve formě čisté ročního příjmu (nebo NOI - net operative income) a kapitalizační technikou převedeny na hodnotu. Finanční skupiny, a především bankovní domy jsou v posledních letech aktivně povzbuzovány, aby otázku udržitelnosti zohlednily ve svém portfoliu financovaných projektů. Jedná se o již zmíněnou agendu udržitelného financování - ESG. Toto se v budoucnu bude týkat i otázky odhadů hodnot. Je zde předpoklad, že zeleně certifikované budovy jsou kvalitnější a solidnější zástavou, a proto ve skóringovém procesu bude hrát roli nejen environmentální profil klienta, ale udržitelnost a energetická náročnost konkrétní budovy. Zde se již nebavíme pouze o komerčních nemovitostech a standardních certifikacích výše uvedených, ale je možné očekávat, že například Průkazy energetické náročnosti budov - PENB, budou výrazněji vstupovat do uvažování v odhadcovském procesu.

Pokud má zeleně certifikovaná komerční nemovitost možnost se lépe dostat k výhodnějšímu financování, tak tím ještě zvýrazní svojí konkurenční výhodu oproti ostatním projektům. Výsledkem je ještě výhodnější investorský profil, který činí z takto připravené nemovitosti atraktivní produkt na investorském trhu k výhodnému prodeji.

Certifikace komerčních nemovitostí v systémech LEED a BREEAM se v poslední dekádě staly důležitým fenoménem na českém realitním trhu. Podíl certifikovaných ploch především v případě kancelářských, skladových a obchodních ploch již dosahuje signifikantní síly (30-60 %). Tento certifikační trend jde v ruku v ruce s politickými iniciativami, které podporují témata udržitelnosti a tyto inciativy již výrazně promlouvají i do financování realitních projektů. Je zde předpoklad, že environmentálně-energetická charakteristika nemovitosti, demonstrovaná existencí (či neexistencí) zelené certifikace, či výsledková škála PENB bude muset být ve valuačním procesu reflektována a hodnocena.

Problematika zelených certifikací komerčních budov je poměrně populárním tématem pro mnoho studentů, akademiků a profesionálů. Přestože tato problematika disponuje poměrně zajímavým výzkumným potenciálem, většina dostupných prací je spíše deskriptivního charakteru, který je limitován schopností získat faktická data o fungování certifikovaných budov.

Porovnání certifikací BREEAM a LEED

Celosvětově nejrozšířenější certifikačními systémy jsou BREEAM a LEED. Základem všeho je příručka vydaná certifikační autoritou, které shrnuje všechny požadavky nutné pro splnění k danému projektu. Celý obsah certifikace je rozdělen do několika kategorií, které jsou bodově ohodnoceny.BREEAM je založen na evropských normách a LEED na těch amerických. Z toho vyplývá, že pro budovy stavěné v evropských státech je výhodnější vybrat certifikaci BREEAM, která je normově blíže našim standardům. Dále tyto certifikace nepoužívají stejné metody k hodnocení a certifikaci. Abychom je tedy mohli porovnat, musíme je sjednotit výpočtem váhového faktoru.

Čtěte také: Strojírenství a ekologické předpisy

Klasifikace u BREEAM je rozdělena do pěti úrovní a udává procento dosažených bodů, kdežto u LEED je rozděleno do čtyř úrovní a hodnotí se přímo počet dosažených bodů. LEED, BREEAM a WELL mají fáze projekční a realizační. Certifikát se získává až po ukončení obou fází. U LEED je možné budovu typu Shell&Core precertifikovat. Dále je nutné počítat s najmutím externího koordinátorace a poradce pro certifikaci. Ti vám jednak usnadní proces certifikace a hlavně mají veškerou znalost, aby certifikace byla dovedena do zdárného konce.

Směrnice CSRD

Od roku 2024 má vstoupit v platnost směrnice CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), která bude standardizovat reporting udržitelnosti u větších firem v EU. Tato směrnice bude mít již brzy přímý vliv na většinu firem. Aby ji dokázaly splnit, budou muset dodržovat a reportovat svoji uhlíkovou stopu také v oblasti provozu firemních prostor, včetně kancelářských. Manažeři v sektoru nemovitostí a facility managementu by tedy měli být nyní co nejaktivnější. Kdo rychle a správně implementuje principy ESG, zvládne legislativní podmínky včas a s menšími náklady.

S tím, jak se nemovitosti pronajímají, byly nedávno podrobeny novým účetním standardům. Ty vyžadují poskytnutí dobře strukturovaných, fakticky správných a dohledatelných dat. Podobný přístup nyní probíhá i u tzv. ekologického účetnictví, kde se místo finančních toků budou sledovat toky CO2. V základu je cílem formální uveřejňování ekologické stopy dané společnosti v rámci aktuálních emisí CO2 a potenciálního CO2, někdy nazývaného také naskladněné CO2.

Podle ESG existují tři definované rozsahy emisí. Přímá emise skleníkových plynů, která pochází ze zdrojů vlastněných nebo ovládaných danou organizací. Nepřímé emise skleníkových plynů, asociované s nákupem elektřiny, páry, vytápěním či chlazením. Jakmile si společnost pořídí například novou vzduchotechniku, musí do svého účetnictví zařadit emise, které vznikají při výrobě tohoto zařízení. Ty budou účtovány výrobcem vzduchotechniky a budou zaznamenány jako emise obsažené v samotném zařízení. Vybavení bude muset být do budovy dovezeno, tím vznikají emise CO2 účtované přepravní společností. Instalace také vyprodukuje emise CO2, ty účtuje poskytovatel služby instalace. Pokud společnost odepíše zařízení dříve než objem zbývajícího CO2, pak ty emise nahlásí jako čisté emise. Pokud bude zařízení v chodu déle, bude objem CO2 v účetnictví plně odepsán. Zboží a služby se tak prakticky stanou pro klienty společnosti levnější.

Směrnicemi se provozovatelé budov budou muset řídit také v dalších oblastech. Sledovat se bude také sociální hledisko. Zdraví a bezpečnost (zajištění bezpečí, kvalita vzduchu, úklid a čistota), komfort (optimalizace teploty, vlhkosti, akustiky a osvětlení). Moderní budovy jsou na tuto situaci připraveny lépe. V realitách se v tomto ohledu začaly před lety používat certifikace jako LEED, BREAM nebo WELL, které vyhodnocují míru udržitelnosti budovy.

tags: #ekologická #bussines #budova #kritéria

Oblíbené příspěvky:

• Tipy pro snížení odpadu
• Umyvadla Ikea: Praktičnost a styl
• Tipy na romantické ubytování v ČR
• Holocénní klimatické optimum
• Udržitelné odličování