Emise developerských firem v České republice

Čeští developeři nahonem nabírají dluhy, aby si pojistili relativně laciné financování v blížící se éře rostoucích úrokových sazeb. Jen do konce května oznámili chystaný prodej dluhopisů v domácí měně určených tuzemským investorům za více než 2,5 miliardy korun.

Zadlužování realitních hráčů tak ani přes už několikerý růst úroků České národní banky nepolevuje. Naopak, developeři letos prozatím nabrali o 300 milionů korun více než za stejnou dobu loni. Krom honby stavitelů za penězi trhu pomáhá i hlad na straně investorů.

„Developeři spěchají, aby stihli nabrat peníze za relativně slušný úrok, dokud ještě úplně neskončí éra levných peněz,“ říká Pavel Ryska, analytik J&T banky. I přes trojí zvýšení sazeb ČNB je totiž základní úroková sazba stále poblíž historického minima.

„Investorům přinášejí korporátní dluhopisy vyšší výnos než státní dluhopisy, což ocení zejména v situaci extrémně nízkých výnosů vládních papírů, jaká panuje dnes,“ uvádí hlavní ekonom UniCreditu Pavel Sobíšek. Za celý loňský rok vydali developeři všech velikostí dluhopisy v rámci veřejných emisí za více než 5,5 miliardy korun.

Suverénně největší emisi dluhopisů vydala letos mezi developery skupina CPI Property Group realitního magnáta Radovana Vítka. Investorům prodala cenné papíry za 550 milionů eur, což představuje astronomickou sumu zhruba 14,2 miliardy korun. Realitní skupina navíc vydala zvláštní hybridní bondy.

Čtěte také: Rizika a Příležitosti Dluhopisů Developerek

„Hybridní dluhopis je vlastnímu kapitálu podobný, podřízený dluhopis společnosti s velmi dlouhou nebo neomezenou dobou splatnosti,“ komentoval úpis šéf CPI PG Martin Němeček. Tyto bondy se tak splácejí až jako poslední ze všech závazků.

„CPI Property Group je první společností ze střední a východní Evropy, která vydala tento druh hybridních cenných papírů, jež se běžně používají k financování západoevropských a světových realitních společností,“ dodal Němeček s tím, že výnosy budou použity na další akvizice.

Realitní trh a ekonomika

Realitní trh hraje v ekonomice významnou roli. Ceny nemovitostí v posledním roce výrazně rostou a skrze imputované nájemné se promítají do celkové inflace. Index cen bytových nemovitostí v prvním čtvrtletí 2025 meziročně vzrostl o 10 %, u nových bytů byl růst na úrovni 13 % a u starších bytů ve výši 9,3 %. Silně rostou i další cenové indexy.

Reálné ceny bytů po poklesu v roce 2023, který byl prohlouben vysokou inflací, následně v průběhu roku 2024 a na počátku roku 2025 strmě vzrostly a překonaly maxima z roku 2022. Vyšší růst cen bytů oproti růstu příjmů domácností se projevil ve zhoršení dostupnosti bydlení.

Ceny bydlení rostou v relaci s příjmy a cenovou hladinou neobvykle rychle a viditelně nad dlouhodobými trendy. Vazba realitního trhu a ekonomického vývoje je hodnocena prostřednictvím cen nemovitostí a mezery výstupu.

Čtěte také: Vše o emisních normách

Propočty ukazují, že růst cen nemovitostí z pohledu načasování předbíhá mezeru výstupu. Nejvyšší korelace přesahující hodnotu 0,7 jsou pozorovány v situaci, kdy růst cen nemovitostí předchází růst ekonomické aktivity o tři čtvrtletí. Naopak růst spotřebitelských cen dosahuje nejvyšší korelace s mezerou výstupu až se zpožděním více než dvou let.

Síla vztahu růstu cen nemovitostí a mezery výstupu se neliší pouze v načasování, ale je také závislá na aktuálním ekonomickém prostředí, a je tedy proměnlivá v čase. Graf 4 ukazuje, že síla vztahu je nižší (v některých případech i negativní) po nepříznivých šocích v ekonomice, jakými byly globální finanční krize v roce 2008 nebo období spojené s covidem.

Provedené analýzy perzistence vývoje cen nemovitostí naznačují, že současný růst cen je silně korelován s jejich vývojem v předešlých třech čtvrtletích. V růstu cen nemovitostí se na straně poptávky projevuje zvyšování transakční aktivity na realitním trhu doprovázené strnulou nabídkou dokončených rezidenčních nemovitostí.

Nákupy nových bytů se v rámci prvoprodejů (včetně budoucích realizovaných obchodů) výrazně zvyšují, a to v Praze i ve zbytku České republiky. V prvním čtvrtletí 2025 mezičtvrtletně vzrostly také investice domácností do obydlí. Jejich podíl na hrubém disponibilním důchodu dosahuje 10 %, což je přibližně úroveň předcovidového průměru.

Dle šetření Evropské komise se zvýšil i podíl domácností, které zamýšlejí koupi nemovitosti v následujících dvanácti měsících. To naznačuje přetrvávající sílu poptávkových tlaků na realitním trhu doprovázenou svižným růstem příjmů.

Čtěte také: Více o pamětních emisích

Na druhou stranu nabídková strana vykazuje značnou strnulost; počty dostupných nových bytů na trhu klesají, počty dokončených bytů jsou pod dlouhodobým průměrem a obdobný vývoj je patrný i u vydaných stavebních povolení, a to v Praze i v celé České republice. Nově zahájená výstavba se po předchozím útlumu sice začala postupně zvyšovat, z dlouhodobého hlediska je však poměrně nízká.

Oživení poptávky po nemovitostech je spojeno se zvyšující se úvěrovou aktivitou na hypotečním trhu, což je možné označit za cyklický faktor. Poptávka po úvěrech na bydlení se dle Šetření úvěrových podmínek dále zvýšila.

Objemy hypoték v reálném vyjádření (očištěno o inflaci i ceny nemovitostí) a v poměru k hrubému disponibilnímu důchodu domácností dosahují hodnot blízkých předcovidovému období, které se vyznačovalo svižným růstem cen nemovitostí. Jedním ze strukturálních faktorů růstu poptávky po rezidenčních nemovitostech jsou demografické aspekty.

V letech 2011-2019 byly průměrné přírůstky obyvatel doprovázeny zhruba odpovídajícím počtem nově dokončených bytů, nesoulad byl však patrný v Praze a okolí. Zvýšená migrace zaznamenaná v posledních letech současně přispěla k výraznému nárůstu populace, který převyšoval počty dokončených bytů na celém území ČR. Uvedený vývoj může za určitých okolností vytvářet tlak na poptávku po nemovitostech.

Počet bytů ve vlastnictví osob s trvalým bydlištěm mimo území ČR se zvýšil, jejich podíl na realitním trhu je však nízký a ve srovnání s rokem 2019 se významněji nezměnil, což je patrné i u počtu transakcí spojených s nákupy nemovitostí. To je však do jisté míry ovlivněno i skutečností, že oficiální zápisy v katastru nemovitostí zachycují pouze trvalé bydliště vlastníků a nikoli státní občanství.

Z hlediska nabídkové strany má odvětví stavebnictví poměrně významnou roli v ekonomice. Jeho podíl na hrubé přidané hodnotě českého hospodářství se v posledních deseti letech pohyboval lehce pod 6 %, na celkové zaměstnanosti byl přitom vyšší přibližně o 2 procentní body. To ukazuje na značnou pracovní náročnost tohoto odvětví.

Jedním z důvodů klesající výstavby rezidenčních nemovitostí může být nepříznivá úroveň i vývoj produktivity práce ve stavebnictví, která v posledních letech výrazně klesala a zaostávala za produktivitou práce v celém národním hospodářství. V letech 2019-2024 produktivita práce ve stavebnictví propadla kumulativně o 22 % a u činností v oblasti nemovitostí o 33 %.

V poklesu produktivity práce se odrážel růst počtu odpracovaných hodin při klesající reálné hrubé přidané hodnotě doprovázené nárůstem cen stavebních prací. Na druhou stranu pokles průměrných reálných náhrad zaměstnanců byl v uvedeném období výrazně nižší oproti propadu produktivity práce. Snížení reálných hodinových náhrad zaměstnanců ve stavebnictví dosáhlo mezi uvedenými lety 4,3 % a v činnostech v oblasti nemovitostí 9,1 % (v národním hospodářství snížení činilo 3,5 %).

Nízká produktivita práce stavebních firem, ve které se může odrážet mimo jiné i pomalé stavební řízení a nedostatečné zohlednění bytových potřeb při územním plánování, je doprovázena poměrně umírněnou rezidenční výstavbou bytů. Počty dokončených bytů na tisíc obyvatel byly v roce 2024 v ČR ve srovnání s ostatními evropskými zeměmi v blízkosti průměru.

Podle materiálu ECB se však většina zemí v posledním období potýká s nabídkovými problémy na realitním trhu rezidenčních nemovitostí. Počty dokončených bytů se ve vybraných evropských zemích v letech 2021-2024 v průměru snížily o 13 %, což odráželo řadu faktorů, mimo jiné i nárůst úrokových sazeb nebo zvýšené náklady na stavební produkci.

V mezinárodním srovnání se v rámci středoevropského regionu vymyká Polsko, ve kterém se postavilo o zhruba třetinu více bytů oproti průměru evropských zemí. Důvodem poměrně nízké produktivity práce může být i struktura firem ve stavebnictví a v činnostech v oblasti nemovitostí.

Podniky v těchto odvětvích se ve srovnání s podniky v celém národním hospodářství vyznačují výrazně vyšším podílem malých a středních firem, a to jak z hlediska jejich počtu, tak i podílu na zisku v daném odvětví.

Celkově lze shrnout, že ceny rezidenčních nemovitostí se nacházejí ve vzestupné fázi cyklu. Jejich svižný růst odráží zvyšující se poptávku po nemovitostech doprovázenou relativně strnulou nabídkovou stranou. Ceny nemovitostí z hlediska načasování spíše předbíhají mezeru výstupu a do jisté míry tak naznačují, že se ekonomika může nacházet ve fázi konjunktury.

tags: #cnb #emise #developerských #firem

Oblíbené příspěvky:

• Ubytování v přírodě
• Tvorba nabídky sociálního bydlení
• Aktuální čísla recyklace
• Jak vyčistit spirálu na odpad
• 1971 Czechoslovak Climate Regions