CNB Emise Dluhopisů Developerských Firem: Příležitosti a Rizika

Dluhopisy developerů se staly v posledních letech populární alternativou pro zhodnocení peněz. Zejména v době nízkých sazeb a boomu realitního trhu. Firemní dluhopisy zůstávají jedním z mála nástrojů, které mohou nabídnout fixní a nadprůměrný výnos. A to i v období, kdy spořicí účty ztrácí na atraktivitě.

Čeští developeři aktuálně nabírají dluhy, aby si pojistili relativně laciné financování v blížící se éře rostoucích úrokových sazeb. Jen do konce května oznámili chystaný prodej dluhopisů v domácí měně určených tuzemským investorům za více než 2,5 miliardy korun.

Zadlužování realitních hráčů tak ani přes už několikerý růst úroků České národní banky nepolevuje. Naopak, developeři letos prozatím nabrali o 300 milionů korun více než za stejnou dobu loni. Krom honby stavitelů za penězi trhu pomáhá i hlad na straně investorů.

„Developeři spěchají, aby stihli nabrat peníze za relativně slušný úrok, dokud ještě úplně neskončí éra levných peněz,“ říká Pavel Ryska, analytik J&T banky. I přes trojí zvýšení sazeb ČNB je totiž základní úroková sazba stále poblíž historického minima.

„Investorům přinášejí korporátní dluhopisy vyšší výnos než státní dluhopisy, což ocení zejména v situaci extrémně nízkých výnosů vládních papírů, jaká panuje dnes,“ uvádí hlavní ekonom UniCreditu Pavel Sobíšek.

Čtěte také: Vše o emisních normách

Za celý loňský rok vydali developeři všech velikostí dluhopisy v rámci veřejných emisí za více než 5,5 miliardy korun.

Příklady emisí dluhopisů developerských firem

Níže jsou uvedeny příklady některých emisí dluhopisů developerských firem s různými parametry:

• CASTLE D´ESTE PRAHA 14: Výnos 11,00 % p.a., splatnost 2.26 roku, emise zajišťuje rekonstrukci a prodej luxusní vily v pražských Čestlicích.
• JNCG IN II./2025: Výnos 16.5 % p.a., splatnost 1.79 roku, získejte pravidelný fixní výnos z nájemného, ale bez starostí s nájemníky. Investujte s ručitelským prohlášením a zástavou v KN.
• MNSG.eu PŘEDLICE s.r.o.: Výnos 12.1 % p.a., splatnost 2.84 Roky, zajištění nemovitostí.
• HSCZ Green Energy 2022: Výnos 12.9 % p.a., splatnost 1.51 roku, vydělávejte s námi výrobou el. energie a tepla solárními systémy FVE a výrobou zeleného vodíku H2.
• POTEPO VÝROBA 2025: Výnos 14.00 % p.a., vydělávejte na extrémně přesné přípravě dílů pro truhláře a kutily.
• DISKONTCAR RK 2026/2027: Výnos 10.50 % p.a., vydělávejte s experty na prodej ojetých užitkových vozidel z vrácených leasingů. S Ručitelským prohlášením.
• I. D. C.: Výnos 14.5 % p.a., vydělejte na výstavbě 220 luxusních apartmánů ve Vysokých Tatrách. Se schváleným prospektem ČNB. Ze 7,7 mil. eur už developer získal od investorů 3 mil.
• ALEMAR FOOD GROUP 13,50/27: Výnos 13.50 % p.a., vydělejte na rozšíření výroby masových konzerv s jedním z největších hráčů na trhu.

Rizika spojená s investicemi do dluhopisů

Investování do dluhopisů developerských firem s sebou nese určitá rizika, která je třeba zvážit:

• Podlimitní emise dluhopisů: Do 1 mil. EUR, kde není třeba prospekt cenného papíru.
• Nadlimitní emise dluhopisů: Nad 1 mil. EUR již potřebuje prospekt schválený ČNB. Příprava a schválení prospektu trvá cca 3 měsíce.
• LTV (loan-to-value): Poměr mezi výší úvěru/dluhopisu a hodnotou zajištění. V případě problémů má investor právo na uspokojení pohledávky z reálného majetku.
• iRating: Kladný výsledek iRatingu nemusí znamenat, že je investice pro zájemce vhodná.

Jak investovat do dluhopisů

Investování do korporátních dluhopisů je snadné a bez poplatků. Stačí si vybrat dluhopis, důkladně si přečíst účel a informace o jeho emitentovi, zvážit veškerá rizika, která se s investováním do dluhopisů pojí, a vyplnit objednávkový formulář. Samotný úpis dluhopisu na vaše jméno a generování smluvní dokumentace pak probíhá bezpečně online, z pohodlí vašeho domova. A Váš dluhopis je zakoupen!

Informace na webových stránkách jsou vždy pouze propagačním sdělením Emitenta. Společnost Centrum Dluhopisů s.r.o., jako provozovatel inzertního portálu Dluhopisy.cz, se také nijak nepodílí na hodnocení firem iRatingem ani neposkytuje investiční poradenství.

Čtěte také: Více o pamětních emisích

Realitní trh a ekonomika

Realitní trh hraje v ekonomice významnou roli. Ceny nemovitostí v posledním roce výrazně rostou a skrze imputované nájemné se promítají do celkové inflace. Index cen bytových nemovitostí v prvním čtvrtletí 2025 meziročně vzrostl o 10 %, u nových bytů byl růst na úrovni 13 % a u starších bytů ve výši 9,3 %. Silně rostou i další cenové indexy.

Reálné ceny bytů po poklesu v roce 2023, který byl prohlouben vysokou inflací, následně v průběhu roku 2024 a na počátku roku 2025 strmě vzrostly a překonaly maxima z roku 2022. Vyšší růst cen bytů oproti růstu příjmů domácností se projevil ve zhoršení dostupnosti bydlení.

Ceny bydlení rostou v relaci s příjmy a cenovou hladinou neobvykle rychle a viditelně nad dlouhodobými trendy. Propočty ukazují, že růst cen nemovitostí z pohledu načasování předbíhá mezeru výstupu. Nejvyšší korelace přesahující hodnotu 0,7 jsou pozorovány v situaci, kdy růst cen nemovitostí předchází růst ekonomické aktivity o tři čtvrtletí. Naopak růst spotřebitelských cen dosahuje nejvyšší korelace s mezerou výstupu až se zpožděním více než dvou let.

Síla vztahu růstu cen nemovitostí a mezery výstupu se neliší pouze v načasování, ale je také závislá na aktuálním ekonomickém prostředí, a je tedy proměnlivá v čase. Graf 4 ukazuje, že síla vztahu je nižší (v některých případech i negativní) po nepříznivých šocích v ekonomice, jakými byly globální finanční krize v roce 2008 nebo období spojené s covidem.

Provedené analýzy perzistence vývoje cen nemovitostí naznačují, že současný růst cen je silně korelován s jejich vývojem v předešlých třech čtvrtletích. V růstu cen nemovitostí se na straně poptávky projevuje zvyšování transakční aktivity na realitním trhu doprovázené strnulou nabídkou dokončených rezidenčních nemovitostí.

Čtěte také: CIM Ministerstvo Emise: Vysvětlení

Nákupy nových bytů se v rámci prvoprodejů (včetně budoucích realizovaných obchodů) výrazně zvyšují, a to v Praze i ve zbytku České republiky. V prvním čtvrtletí 2025 mezičtvrtletně vzrostly také investice domácností do obydlí. Jejich podíl na hrubém disponibilním důchodu dosahuje 10 %, což je přibližně úroveň předcovidového průměru.

Dle šetření Evropské komise se zvýšil i podíl domácností, které zamýšlejí koupi nemovitosti v následujících dvanácti měsících.

Na druhou stranu nabídková strana vykazuje značnou strnulost; počty dostupných nových bytů na trhu klesají, počty dokončených bytů jsou pod dlouhodobým průměrem a obdobný vývoj je patrný i u vydaných stavebních povolení, a to v Praze i v celé České republice. Nově zahájená výstavba se po předchozím útlumu sice začala postupně zvyšovat, z dlouhodobého hlediska je však poměrně nízká.

Oživení poptávky po nemovitostech je spojeno se zvyšující se úvěrovou aktivitou na hypotečním trhu, což je možné označit za cyklický faktor. Poptávka po úvěrech na bydlení se dle Šetření úvěrových podmínek dále zvýšila.

Objemy hypoték v reálném vyjádření (očištěno o inflaci i ceny nemovitostí) a v poměru k hrubému disponibilnímu důchodu domácností dosahují hodnot blízkých předcovidovému období, které se vyznačovalo svižným růstem cen nemovitostí.

Jedním ze strukturálních faktorů růstu poptávky po rezidenčních nemovitostech jsou demografické aspekty.

V letech 2011-2019 byly průměrné přírůstky obyvatel doprovázeny zhruba odpovídajícím počtem nově dokončených bytů, nesoulad byl však patrný v Praze a okolí. Zvýšená migrace zaznamenaná v posledních letech současně přispěla k výraznému nárůstu populace, který převyšoval počty dokončených bytů na celém území ČR. Uvedený vývoj může za určitých okolností vytvářet tlak na poptávku po nemovitostech.

Počet bytů ve vlastnictví osob s trvalým bydlištěm mimo území ČR se zvýšil, jejich podíl na realitním trhu je však nízký a ve srovnání s rokem 2019 se významněji nezměnil, což je patrné i u počtu transakcí spojených s nákupy nemovitostí. To je však do jisté míry ovlivněno i skutečností, že oficiální zápisy v katastru nemovitostí zachycují pouze trvalé bydliště vlastníků a nikoli státní občanství.

Z hlediska nabídkové strany má odvětví stavebnictví poměrně významnou roli v ekonomice. Jeho podíl na hrubé přidané hodnotě českého hospodářství se v posledních deseti letech pohyboval lehce pod 6 %, na celkové zaměstnanosti byl přitom vyšší přibližně o 2 procentní body. To ukazuje na značnou pracovní náročnost tohoto odvětví.

Jedním z důvodů klesající výstavby rezidenčních nemovitostí může být nepříznivá úroveň i vývoj produktivity práce ve stavebnictví, která v posledních letech výrazně klesala a zaostávala za produktivitou práce v celém národním hospodářství. V letech 2019-2024 produktivita práce ve stavebnictví propadla kumulativně o 22 % a u činností v oblasti nemovitostí o 33 %.

V poklesu produktivity práce se odrážel růst počtu odpracovaných hodin při klesající reálné hrubé přidané hodnotě doprovázené nárůstem cen stavebních prací. Na druhou stranu pokles průměrných reálných náhrad zaměstnanců byl v uvedeném období výrazně nižší oproti propadu produktivity práce. Snížení reálných hodinových náhrad zaměstnanců ve stavebnictví dosáhlo mezi uvedenými lety 4,3 % a v činnostech v oblasti nemovitostí 9,1 % (v národním hospodářství snížení činilo 3,5 %).

Nízká produktivita práce stavebních firem, ve které se může odrážet mimo jiné i pomalé stavební řízení a nedostatečné zohlednění bytových potřeb při územním plánování, je doprovázena poměrně umírněnou rezidenční výstavbou bytů. Počty dokončených bytů na tisíc obyvatel byly v roce 2024 v ČR ve srovnání s ostatními evropskými zeměmi v blízkosti průměru.

Podle materiálu ECB se však většina zemí v posledním období potýká s nabídkovými problémy na realitním trhu rezidenčních nemovitostí. Počty dokončených bytů se ve vybraných evropských zemích v letech 2021-2024 v průměru snížily o 13 %, což odráželo řadu faktorů, mimo jiné i nárůst úrokových sazeb nebo zvýšené náklady na stavební produkci.

V mezinárodním srovnání se v rámci středoevropského regionu vymyká Polsko, ve kterém se postavilo o zhruba třetinu více bytů oproti průměru evropských zemí.

Důvodem poměrně nízké produktivity práce může být i struktura firem ve stavebnictví a v činnostech v oblasti nemovitostí.

Podniky v těchto odvětvích se ve srovnání s podniky v celém národním hospodářství vyznačují výrazně vyšším podílem malých a středních firem, a to jak z hlediska jejich počtu, tak i podílu na zisku v daném odvětví.

Celkově lze shrnout, že ceny rezidenčních nemovitostí se nacházejí ve vzestupné fázi cyklu. Jejich svižný růst odráží zvyšující se poptávku po nemovitostech doprovázenou relativně strnulou nabídkovou stranou.

Společnost KKCG Real Estate Financing včera oznámila, že vydá zajištěný pětiletý korunový dluhopis s označením KKCG RE F. 6,50/2030 (ISIN CZ0003578510).

Dluhopis ponese pevný úrok 6,5 % vyplácený pololetně, bude mít nominál 10 tis. Kč a bude vydán 23. 12. 2025. Celkový objem emise činí 1 mld. Kč s možným navýšením až na 2 mld.

KKCG Real Estate patří mezi významné pražské developery ve vyšším středním segmentu bytů. Většinu projektů tvoří rezidenční výstavba, společnost však postavila i významné kancelářské projekty jako např. administrativní centrum Bořislavka na Praze 6. Účelem emise dluhopisů je refinancování současných závazků a investice do nových developerských projektů. Emisi doprovází finanční kovenant, který nařizuje udržovat poměr zadluženosti LTV (loan-to-value) pod 60 %.

tags: #cnb #emise #dluhopisů #developerských #firem

Oblíbené příspěvky:

• Prevence ztráty bydlení v ČR
• Koruna v ohrožení - recenze
• Provoz skládky Ďáblice
• Více o ekosystému parku
• Dvě Odbočky 40: Montáž WC Odpadu