Českomoravské nemovitostní fondy: Přehled a strategie

Českomoravská Nemovitostní a.s. (ČMN) je realitní skupina, která vznikla v roce 2016 a specializuje se na dlouhodobé investice a správu prémiových komerčních nemovitostí v atraktivních lokalitách. S celkovou hodnotou spravovaného majetku přes 18 miliard korun a pronajímatelnou plochou komerčních nemovitostí bezmála 250 tisíc metrů čtverečních dnes patří mezi tři největší pronajímatele prémiových kancelářských ploch v Česku.

Struktura a fondy ČMN

ČMN vlastní část svého portfolia přímo prostřednictvím svých dceřiných společností. Mezi nemovitosti držené přímo (mimo strukturu fondů) patří zejména ty, které nebyly vloženy do investičních fondů skupiny. Příkladem je kancelářská budova Panorama Business Centre u pražského Národního muzea, kterou ČMN po akvizici nezařadila do fondu, ale ponechala ve svém portfoliu v přímém vlastnictví. Do této kategorie patří už jen administrativní objekt na adrese Václavské náměstí 62 v Praze a budova hypermarketu, kterou si ve Znojmě pronajímá řetězec Albert.

Nejvýznamnější část portfolia ČMN je soustředěna ve fondu CORE, který slouží jako interní realitní fond skupiny. Fond CORE je z právního hlediska lichtenštejnský podílový fond spravovaný společností 3A Fund Management AG. ČMN je zakladatelem tohoto fondu a prostřednictvím své dceřiné firmy ČMN RE I a.s. drží 100 % podílových listů fondu CORE. Fond je tedy spravován externím AIFM, který zajišťuje regulatorní správu a compliance, ale skupina ČMN jako jediný investor fakticky určuje investiční směřování portfolia.

Podle výroční zprávy 2024 jsou ve fondu CORE například kancelářské komplexy Churchill I & II, City West C1 & C2, Blox, Crystal a dále např. objekt označovaný jako Belvoir, spolu s portfoliem dalších deseti retailových nemovitostí (zejména regionální obchodní centra a prodejny). Fond CORE tedy sdružuje hlavní core assets skupiny. Tyto nemovitosti generovaly v roce 2024 na nájemném zhruba 470 mil. Kč.

Fond NEMO

Nemovitostní fond NEMO založila skupina ČMN v roce 2019 a dříve v něm i vlastnila velkou část podílových listů poté, co do něj vložila některé své nemovitosti. Všechny zbylé podílové listy ale prodala v roce 2023 a dnes již v něm tedy majetkově nijak nefiguruje. Fond je registrovaný v Lichtenštejnsku, podléhá tedy dohledu tamních orgánů. ČNB na něj tak vůbec nedohlíží. Zato je u nás veřejně nabízen, přičemž hlavním distributorem fondu je zmíněná společnost Colosseum. Při minimální částce pro investici ve výši 500 korun je fond NEMO určen i pro drobné investory.

Čtěte také: Vše o emisních normách

V rámci akvizice portfolia fondu NOVA Real Estate koncem roku 2024 fond NEMO přímo (napřímo od prodávajícího) koupil čtyři prémiové kancelářské budovy v Praze (konkrétně Smíchov Gate, Anděl 17, Idea Office Building a Victoria Vyšehrad). Fond NEMO tak drží kancelářské nemovitosti získané v rámci velkých akvizic, na nichž se ČMN rozhodla kapitálově podílet s dalšími investory.

Podle výroční zprávy ČMN z roku 2024 dosahuje hodnota portfolia fondu NEMO cca 5,2 mld. korun, což představuje přibližně 27 % hodnoty celého portfolia spravovaného skupinou ČMN (skupina ČMN spravuje i nemovitosti ve vlastnictví NEMO). Těmto nemovitostem ve vlastnictví NEMO odpovídá přibližně 69 000 m² pronajímatelné plochy, zejména kanceláří (z celkových ~250 000 m² skupiny).

Akvizice a expanze

Rok 2024 byl pro ČMN ve znamení rekordních přírůstků portfolia. Nejprve se skupina zaměřila na posílení své pozice v pražském kancelářském segmentu: úspěšně dokončila získání kancelářského komplexu Churchill Square v Praze na Vinohradech. Tato dvojice moderních budov (Churchill I & II) s celkovou hodnotou přes 4 miliardy korun přešla plně do vlastnictví ČMN.

Dalším milníkem roku byla akvizice rozsáhlého portfolia 16 komerčních nemovitostí od fondu NOVA Real Estate, kterou ČMN realizovala ve spolupráci s fondem NEMO. Tato transakce v hodnotě cca 5 miliard Kč patřila k největším na českém trhu v roce 2024. Získané portfolio zahrnovalo pět prémiových kancelářských budov o ploše přes 37 000 m² a jedenáct retailových objektů (retail parky a prodejny) o ploše kolem 73 000 m².

Výsledkem je, že ČMN získala celkem pět kancelářských budov s celkovou pronajímatelnou plochou přesahující 37 tisíc metrů čtverečních a dalších jedenáct retailových parků o rozloze 72 tisíc metrů čtverečních. Čtyři pražské kancelářské budovy, Smíchov Gate, Anděl 17, Idea Office building a Victoria Vyšehrad, od prodávajícího odkoupil napřímo fond Nemo patřící do skupiny ČMN, v němž je přes jedenáct tisíc retailových investorů a hodnota jeho portfolia nyní vyrostla na 5,1 miliardy korun.

Čtěte také: Více o pamětních emisích

Hodnota portfolia skupiny ČMN díky jejich akvizici vyrostla na 13 miliard korun, ale Radek Stacha neočekává, že si ponechají všechny objekty. Portfolio narostlo také díky jiné nedávné akvizici, v rámci které ČMN ve zhruba miliardové transakci ovládla zbylou část administrativního komplexu Churchill Square v Praze.

Financování a dluhopisy

Akviziční apetit má ČMN mimo jiné díky tomu, že se skupině úspěšně daří prodávat své dluhopisy. Naposledy schválila Česká národní banka osmý dluhopisový prospekt ČMN letos v červenci, jak informovala e15. V rámci něj může skupina získat až pět miliard korun. V roce 2024 byly splatné emise za 750 milionů a všechny již byly podle vyjádření ČMN vyplaceny. Sama ČMN zároveň uvádí, že na účtu aktuálně drží 1,5 miliardy korun.

Emitentem dluhopisů je nově založená firma Českomoravská Projektová VIII, která byla vytvořena výhradně za účelem vydávání těchto cenných papírů. Sama nevlastní žádný majetek a pouze přeposílá získané peníze dál do skupiny ČMN. Investoři tak nemají žádnou přímou jistotu ve formě konkrétní nemovitosti a musejí spoléhat jen na záruku mateřské firmy Českomoravská Nemovitostní (=ručitel), která se zavazuje splatit jistinu i úroky, ale jen na úrovni běžného nezajištěného dluhu.

Podle prospektu mají výnosy z nové emise v roce 2025 sloužit primárně k dalším akvizicím. Emitent (ČMN Projektová VIII) poskytne prostředky formou půjček dalším entitám ve skupině. Část výnosů může být využita i na refinancování stávajících dluhů nebo posílení likvidity, např. na splacení starších emisí nebo úvěrů.

Maximální objem dluhopisového programu je 3,5 miliardy korun a emise mohou probíhat mezi roky 2025 a 2035. Dluhopisy nejsou podřízené a nejsou kryté žádným konkrétním majetkem, což znamená, že investoři stojí v řadě až za bankami, které mají k majetku ČMN zástavní právo.

Čtěte také: CIM Ministerstvo Emise: Vysvětlení

Finanční stabilita a rizika

Konsolidovaná rozvaha ukazuje výrazný nárůst celkových aktiv skupiny v roce 2024. Aktiva celkem vzrostla na 11,3 mld. Kč z předchozích 8,5 mld. v roce 2023. Tato expanze aktiv o 32 % byla financována téměř výhradně cizími zdroji, protože vlastní kapitál skupiny se zvýšil jen nepatrně o 4 % na 1 mld. Kč. Rostla proto míra zadlužení: z 89 % na 91 % aktiv.

Skoro 60 % všech aktiv tvoří dlouhodobý finanční majetek, tedy podílové listy CORE a pohledávky ze zápůjček. Nemovitosti vlastní skupina jen za 1,1 mld. Kč, v rozvaze tedy tvoří jen 9 %. CORE Fund drží hlavní investiční nemovitosti celé skupiny.

Struktura programu je velmi flexibilní pro emitenta, ale s minimálními ochrannými prvky pro investory. Neobsahuje závazné finanční kovenanty, žádný zákaz nových zástav a umožňuje volné nakládání s majetkem bez souhlasu držitelů dluhopisů. Navíc se s každou další emisí zvyšuje zadlužení skupiny, aniž by se zvětšovala konkrétní majetková jistota pro investory. Všichni věřitelé se tedy dělí o stejný „pool“ majetku mateřské společnosti.

Skupina ČMN se bude na refinancování dluhopisy spoléhat ještě několik dalších let. Letos i v následujících letech totiž musí splácet velké objemy dluhopisů, které byly v minulosti refinancované a které nedokáže zaplatit pouze z provozního cash flow. Do roku 2032 bude muset refinancovat dluh, kterým dnes kryje naprostou většinu svého majetku.

Skupina ČMN má také značné náklady na prodej těchto dluhopisů, podle emisních podmínek nových emisí (i těch starších) činí náklady na distribuci každé emise až 11-13 % z celkové jmenovité hodnoty emise. Distributora, kterým je tuzemský nebankovní obchodník s cennými papíry Czech Asset Investments, přitom vlastní ti samí majitelé, kteří vlastní ČMN (Stacha a Eim). O to více jsou vysoké náklady na distribuci překvapující.

Strategie pro rok 2025

Do roku 2025 vstupuje ČMN s výrazně větším a diverzifikovanějším portfoliem. Hlavním záměrem je nyní konsolidovat dosažený růst a dále stabilně zvyšovat hodnotu portfolia. V praxi to znamená soustředit se na efektivní integraci nových akvizic.

U nově převzatých kanceláří a retailových center se ČMN zaměří na udržení vysoké obsazenosti (aktuálně přes 92 %) a prodlužování nájemních smluv s bonitními nájemci. Skupina hodlá pokračovat v aktivní správě nemovitostí s důrazem na kvalitní servis pro nájemce a na zvyšování hodnoty prostřednictvím investic do modernizace a udržitelnosti.

Ve výroční zprávě ČMN avizuje, že plánuje v roce 2025 získat ekologické certifikace (BREEAM/LEED) pro další budovy svého portfolia a rozšiřovat počet tzv.

Shrnutí klíčových informací

Níže je uvedena tabulka shrnující klíčové informace o Českomoravské Nemovitostní a jejích fondech:

tags: #emise #ceskomoravske #nemovitostni #fondy

Oblíbené příspěvky:

• Historie uhelných skladů v Ústí nad Orlicí
• Odpad Havlíčkův Brod
• Postupy likvidace septiku dle české legislativy
• O české krajině
• Tridiční Kompost MS Mini – Recenze