Plánujete investovat do starého areálu nebo brownfieldu? Může to být skvělá příležitost, ale často skrývá rizika, která nejsou na první pohled vidět. Tím největším je ekologická zátěž.
Areály bývalých továren, skladů nebo zemědělských družstev lákají developery z pochopitelných důvodů. Často mají vynikající lokalitu v širším centru měst, jsou napojeny na stávající infrastrukturu a jejich pořizovací cena se zdá být velmi atraktivní. Lákadlem je jejich potenciál pro revitalizaci a nové využití.
Definice brownfieldu je širší, než si většina lidí myslí. Podle Národní strategie regenerace brownfieldů je to jakákoli nemovitost - pozemek, objekt či areál - která je nedostatečně využívaná, zanedbaná a může být kontaminovaná.
Ekologická zátěž není jen nepořádek, staré pneumatiky nebo polorozbořená budova. Tato kontaminace vznikla lidskou činností (např. průmyslovou výrobou, úniky chemikálií, nevhodným skladováním ropných látek) a představuje závažné riziko pro lidské zdraví nebo životní prostředí. Levný nákup brownfieldu se může obratem změnit v noční můru. Náklady na průzkum, analýzy a následnou sanaci (čištění) se mohou snadno vyšplhat na desítky, v extrémních případech i stovky milionů korun. Inzerovaná nízká cena brownfieldu často není sleva; je to tiché přiznání existence rizika.
Právníci ARROWS se denně setkávají s developery, investory a výrobními firmami. Naším prvním krokem je vždy pomoci klientovi analyzovat, zda se proklamovaná příležitost nezmění v past. Posuzujeme právní rizika akvizice starých areálů.
Čtěte také: Dopady klimatické změny
Kdo je odpovědný za ekologickou zátěž?
Mnoho investorů žije v domnění, že pokud zátěž nezpůsobili, nemohou za ni být odpovědní. Ano, evropské i české právo je postaveno na zásadě, že za prevenci a nápravu ekologické újmy má platit ten, kdo ji způsobil. Je to základní kámen environmentální odpovědnosti.
Problém č. Většina nejproblematičtějších brownfieldů pochází z průmyslové činnosti před rokem 1989. Původní státní podniky, které kontaminaci způsobily, byly v 90. letech zprivatizovány nebo zrušeny.
Problém č. 2: Kdo zaplatí nápravu? Právní systém nesnáší vakuum. Pokud nelze nalézt a postihnout původního znečišťovatele, odpovědnost se přesouvá. Ano, nákupem pozemku často přebíráte i odpovědnost za jeho faktický stav, i když jste zátěž nezpůsobili.
Naši právníci se specializují na přípravu a revizi kupních smluv (kupní smlouva k nemovitosti, smlouva o převodu podílu - SPA), které obsahují robustní prohlášení a záruky prodávajícího (tzv. Representations & Warranties) ohledně ekologického stavu. Chráníme vás před převzetím cizích závazků.
Pokud kupní cena odráží riziko, pak jediným nástrojem, jak toto riziko přesně vyčíslit, je hloubková prověrka neboli Due Diligence (DD). Nestačí se jen podívat do katastru nemovitostí.
Čtěte také: CSR v praxi
Jak odhalit rizika, která nejsou vidět?
Právní due diligence musí jít ruku v ruce s tou environmentální. Due diligence neslouží jen k finálnímu rozhodnutí "koupit / nekoupit". Je to především ten nejlepší nástroj pro vyjednávání o kupní ceně.
Právníci ARROWS mají hluboké zkušenosti s oběma typy prověrek a jejich propojením do jednoho srozumitelného výstupu pro vaše obchodní rozhodnutí. Připravujeme komplexní právní a environmentální due diligence.
Chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti?
- Kompletní právní a environmentální Due Diligence: Provedeme hloubkovou prověrku historie pozemku a rizik. Potřebujete prověřit investici?
- Příprava a revize smluv (R&W): Připravíme smlouvy s robustními prohlášeními a zárukami prodávajícího, které vás ochrání. Potřebujete revizi smlouvy?
- Právní stanoviska pro financující instituce: Připravíme analýzu rizik a právní stanovisko, které je nutné pro jednání s bankami. Řešíte financování?
- Zastupování v povolovacím řízení: Provedeme vás procesem povolování a minimalizujeme riziko neočekávaných komplikací.
Co je "analýza rizik" podle MŽP? Jde o formalizovaný, metodický postup, který často nařídí správní orgán (např. ČIŽP) po zjištění kontaminace. Jejím cílem je vědecky posoudit, jak moc stávající znečištění ohrožuje lidské zdraví a okolní ekosystémy.
Právníci ARROWS zajišťují právní dohled nad tímto procesem, aby jeho výstupy a návrhy řešení byly v souladu se zákonem a vašimi obchodními cíli. Potřebujete právní pomoc?
Co když prodávající tvrdí, že "o ničem neví" a odmítá DD? Spoléhat se na jeho tvrzení je hazard. Pokud se zátěž objeví po prodeji, odpovědnost může být i tak plně na vás.
Čtěte také: Znečištění vody a podniky
Naše praxe ukazuje, že je nutné smluvně ošetřit, co přesně se stane, pokud se skrytá zátěž objeví. Zajistíme smluvní ochranu pro případ objevení skrytých zátěží.
Sanace a dekontaminace
Pokud due diligence potvrdí kontaminaci, neznamená to nutně konec projektu. Sanace je soubor opatření a metod k eliminaci, omezení nebo odstranění kontaminace a jejích negativních vlivů. Dekontaminace je pak často používaný termín pro samotné technické postupy čištění.
Toto je zcela klíčový bod celého procesu. Sanační limity jsou cílové hodnoty. Jsou to konkrétní čísla (např. koncentrace určité látky v půdě). Dosažení těchto limitů znamená, že pozemek je "oficiálně" považován za vyčištěný a vaše povinnost skončila.
Právní podpora je v tomto procesu klíčová. Zastupujeme klienty ve správních řízeních při projednávání a schvalování sanačních projektů a limitů. Připravujeme a revidujeme smlouvy o dílo s dodavateli sanačních prací, abychom zajistili, že jejich práce povede ke splnění limitů stanovených úřady. Chcete pomoci s jednáním s úřady?
Nový stavební zákon a jednotné environmentální stanovisko (JES)
Proces sanace je jedna věc, druhá je povolení vašeho nového developerského projektu na již vyčištěném pozemku. Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) a související předpisy zásadně mění pravidla hry. Konec desítek řízení?
Novým klíčovým dokumentem pro developery je Jednotné environmentální stanovisko (JES), které upravuje zákon č. JES nahrazuje až 29 různých správních úkonů (souhlasů, stanovisek, povolení) z 10 různých zákonů (např. zákon o ochraně přírody, vodní zákon, zákon o ochraně ovzduší, o odpadech atd.). Proces EIA (Environmental Impact Assessment) není zrušen, ale je integrován.
Nový stavební zákon vám dává strategickou volbu. Můžete buď projít "starým" způsobem a získat stanovisko EIA samostatně, a to pak použít jako podklad pro stavební řízení. Nebo můžete rovnou žádat o JES, které v sobě zahrnuje i posouzení EIA. Toto je klíčové právní rozhodnutí, které ovlivní rychlost a složitost celého projektu.
Náš tým v ARROWS se na nový stavební zákon a související environmentální předpisy (JES, EIA) plně specializuje. Zajišťujeme pro klienty získání potřebných povolení a licencí podle nové legislativy. Poskytujeme právní poradenství ohledně nejvhodnější strategie povolování. Ztrácíte se v nové legislativě?
Česká inspekce životního prostředí (ČIŽP)
Česká inspekce životního prostředí (ČIŽP) je orgán, se kterým budete při řešení ekologické zátěže v nejčastějším kontaktu. ČIŽP je v podstatě "policie přes životní prostředí". Pokud ČIŽP zjistí kontaminaci (tzv. závadný stav), má pravomoc vám (jako vlastníkovi pozemku) uložit opatření k nápravě. Neplnění rozhodnutí ČIŽP je vážný problém.
Hrozí vysoké finanční pokuty, které mohou jít do milionů korun. Skutečná páka ČIŽP je mnohem silnější a rychlejší. Inspekce je klíčovým dotčeným orgánem ve vašem stavebním řízení. Pokud nebudete spolupracovat na sanaci zátěže, ČIŽP vám jednoduše nevydá souhlasné stanovisko (JES). Nečinnost se nevyplácí i z dalšího důvodu.
- Zastupování u správních orgánů: Efektivně vás zastoupíme v řízení s ČIŽP a budeme vyjednávat o realistických podmínkách a termínech. Hrozí vám kontrola?
- Příprava interních směrnic a compliance: Připravíme interní dokumentaci, která ochrání vaši firmu a statutární orgány před sankcemi. Potřebujete nastavit compliance?
- Právní konzultace pro povolování staveb: Zajistíme soulad vašeho projektu s environmentálními požadavky jako podmínku pro hladké stavební řízení.
- Právní analýza rizik a obrana: Posoudíme oprávněnost kroků ČIŽP a využijeme veškeré právní prostředky k vaší ochraně.
Staré ekologické zátěže (SEZ) a privatizační smlouvy
Možná jste se setkali se specifickou situací: kupujete areál, který byl v 90. letech privatizován a má uzavřenou tzv. ekologickou smlouvu. Při privatizaci státních podniků stát (přes Fond národního majetku, dnes agendu spravuje Ministerstvo financí) poskytoval nabyvatelům tzv. ekologické garance. Princip byl takový, že stát se v těchto smlouvách zavázal, že uhradí náklady na sanaci starých ekologických zátěží (SEZ) vzniklých před datem privatizace.
Kontrola Nejvyššího kontrolního úřadu (NKÚ) odhalila zásadní problémy. Pro vlastníka je to katastrofální situace. "Garance" byla pouze finanční strop, nikoli slib státu, že sanaci dokončí. Jakmile peníze ve sjednané výši dojdou, stát přestane platit. Vy (vlastník) však stále máte na pozemku kontaminaci a plnou odpovědnost za ni.
Máme rozsáhlé zkušenosti s řešením těchto specifických sporů o rozsah státních garancí u SEZ. Analyzujeme vaši ekologickou smlouvu a posoudíme právní možnosti pro jednání s Ministerstvem financí. Zastupujeme klienty ve sporech o úhradu nákladů na sanaci.
Mezinárodní aspekty a ESG
Týká se mě to, i když jsem zahraniční investor? Ano, česká legislativa platí pro všechny vlastníky pozemků stejně. Pro zahraniční investory jsou rizika o to větší, že neznají místní regulatorní prostředí. Díky naší síti ARROWS International denně řešíme přeshraniční transakce a zajišťujeme kompletní due diligence i pro mezinárodní holdingy vstupující na český trh. Potřebujete mezinárodní právní pomoc?
Proč by mě měla ekologická zátěž zajímat kvůli ESG? Protože je to "kostlivec" ve vašem ESG reportu. Dle nové směrnice CSRD musíte reportovat o udržitelnosti. Neřešená ekologická zátěž je obrovské negativum pro faktor 'E' (Environment). Banky a investoři dnes posuzují ESG rating při rozhodování o financování a pojištění. Ignorování zátěže vám může zavřít dveře ke kapitálu.
Právníci ARROWS vám pomohou nastavit procesy pro ESG reporting v souladu s CSRD. Stará ekologická zátěž nemusí být konec vašeho developerského záměru.
Časté dotazy
1. Koupil jsem pozemek a až poté zjistil kontaminaci. Co mám dělat? Okamžitě jednejte. Musíte posoudit, zda máte povinnost havárii ohlásit (podle vodního zákona), a zároveň analyzovat kupní smlouvu, zda můžete uplatnit nároky z vad vůči prodávajícímu. Souběžně je třeba začít komunikovat se správními orgány (ČIŽP). Řešení této situace je komplexní.
2. Jaký je hlavní rozdíl mezi EIA a JES? Zjednodušeně: EIA (Environmental Impact Assessment) je proces posouzení vlivu záměru na životní prostředí. JES (Jednotné environmentální stanovisko) je výsledný dokument - jedno "super-razítko", které nahrazuje desítky dílčích povolení. Stanovisko EIA je nyní ve většině případů podkladem pro vydání JES.
3. Může mě ČIŽP donutit sanovat, i když jsem zátěž nezpůsobil? Ano. Pokud jste vlastníkem pozemku, na kterém je závadný stav, a původce nelze dohledat nebo postihnout, ČIŽP vám může uložit opatření k nápravě. Jste odpovědný za stav své nemovitosti. Aktivní obranou je profesionální právní zastoupení.
4. Jaké jsou možnosti financování sanace z dotací? Existují dotační programy, zejména v rámci Operačního programu Životní prostředí (OPŽP) 2021-2027. Ty jsou však často cílené (např. na obce nebo specifické typy SEZ). Oprávněnost žadatele a podmínky se liší výzvu od výzvy. Naši specialisté vám pomohou analyzovat dotační možnosti pro váš konkrétní projekt.
5. Jak dlouho trvá proces odhalení zátěže po její sanaci? Buďte realisté. Nejde o týdny. Průzkum a analýza rizik může trvat měsíce. Samotná sanace (v závislosti na technologii) může trvat měsíce až roky. NKÚ eviduje případy sanací trvající i přes 20 let. Právní a administrativní procesy (schvalování projektu, monitoring) také zaberou čas. Je to dlouhodobý projekt, který vyžaduje profesionální řízení.
6. Vyhnu se odpovědnosti, když koupím firmu (SPV), která pozemek vlastní, místo pozemku samotného? Ne, naopak. Při koupi podílu (Share Deal) kupujete společnost se všemi jejími historickými závazky, včetně těch skrytých. Zatímco u koupě pozemku (Asset Deal) přechází jen odpovědnost vázaná na nemovitost, u Share Dealu přebíráte i potenciální pokuty a závazky, o kterých nikdo neví. Právní due diligence je zde ještě důležitější.
Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému.
Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení.
tags: #odpovědnost #za #ekologické #škody #legislativa
Oblíbené příspěvky:
Kontakt
Zelaná Hrebová, z.s.
[email protected]
IČ: 06244655
Paskovská 664/33
Ostrava-Hrabová
72000
Bc. Jana Veclavaková, DiS.
tel. 774 454 466
[email protected]
Jaena Batelk, MBA
tel. 733 595 725
[email protected]