Kritéria pro výběr pozemku pro ekologické stavby rodinných domů

Nevíte, podle jakých kritérií vybrat vhodný stavební pozemek? Právě pro Vás jsme napsali následující článkek, který shrnuje základní informace o správném výběru stavebního pozemku. Nejdříve je nutné si najít vhodný pozemek, na kterém budete dům stavět. Tento krok rozhodně nepodceňujte, jde o neotřesitelný základ a hraje v celém Vašem projektu ústřední roli.

Naši předkové stavěli domy pokud možno na rovinatých parcelách s dobrým přístupem ke zdroji pitné vody a v návaznosti na dopravní infrastrukturu. Proto se dnešní volné stavební parcely nachází často na nevýhodných pozemcích ve svahu, v mokřinách nebo v záplavových oblastech. Můžete najít vhodnou stavební parcelu ve vesnické zástavbě, která je ke stavbě rodinného domu vhodná a své okolí svou přítomností vhodně doplní a ucelí. Vedle osobních preferencí zda postavit dům na vesnici, poblíž města, nebo někde jinde, se také informujte na stavebním a městském úřadě, jestli se místo pro Váš vysněný dům náhodou nenachází v záplavové oblasti. Nahlédněte rovněž do územního plánu (tím předejdete například nepříjemnému překvapení v podobě plánované stavbě dálnice hned za Vaší zahradou).

Také vřele doporučuji sehnat nějakého odborníka, který s Vámi vybrané lokality projde a řekne Vám k nim své výhrady. Často jsou to okolnosti, které obyčejného člověka nenapadnou, a o kterých se prodávající nezmiňuje. Jestliže máte vybraný pozemek, určitě již uvažujete o možnostech řešení samotného domu. Některé druhy pozemků svým vztahem okolí významně předurčují budoucí výraz a formu domu, jak vnitřní dispozice, tak exteriérový ráz. Výběr vhodného pozemku pro Vaši parcelu je tak zásadní, že se mnozí stavaři a architekti shodují na tom, že se jedná o důležitější faktor než následná stavba samotného domu.

Důležité faktory při výběru pozemku

Jedním z nejdůležitějších faktorů je dostupnost občanské vybavenosti. Vše toto musíte vzít důkladně v úvahu. Plánujete-li děti, myslete na budoucnost a zkuste se vžít do situace, že je již máte. Jak bude vypadat Váš den? Povezete je do školy autem, autobusem, nebo půjdou pěšky? Víte, jaký je plán obce ohledně parcel kolem Vaší vytipované parcely? Prohlédli jste si důkladně územní plán nebo jiný územně plánovací dokument? Mají být u Vaší parcely pouze další rodinné domy, nebo je území pojato koncepčně a myslí se také na veřejný prostor ˗ aleje, náměstí, zastávky atd.?

Zjistěte si, zda se náhodou v okolí neplánuje stavba nějaké průmyslové infrastruktury ˗ továrna, větrné elektrárny, sklad jaderného odpadu, vojenská základna nebo třeba dálnice v bezprostředním okolí. Naopak dálnice obvykle cenu a kvalitu pozemků strmě zvyšuje tím, že je činí mnohem dostupnějšími. Až budete hledat stavební parcelu, tak narazíte na mnoho příležitostí koupit svažitý pozemek. Obvykle svažitost parcely snižuje její tržní hodnotu. Je to z pochopitelných důvodů, zkrátka vždy je něco za něco. Stavba ve svahu je komplikovanější na založení, automaticky se prodražuje. Svažité pozemky jsou hůře dostupné jakýmikoliv dopravními prostředky i pěšmo. Možná Vám to nyní nevadí, ale co za pár let až budete v důchodu nebo budete bydlet se stárnoucími rodiči apod.? Těch příkladů, kdy Vám svah může velice komplikovat život, bychom našli více.

Čtěte také: Legislativa skládek v ČR

Každý pozemek se dá krásně nafotit v ideálním ročním období. Vy ale musíte mít na paměti, že v zimě v poledne je slunce nízko nad obzorem, v létě naopak skoro přímo nad Vámi. Nejsou u hranic s Vaší parcelou třeba vysoké stromy, které Vám v zimním období budou brát sluneční svit? A teď to nejdůležitější: Svažité pozemky se severní orientací jsou levnější, jelikož na ně mnohem méně svítí slunce. Zkuste si jen tak pro zajímavost zodpovědět tyto otázky. Nefunguje náhodou pozemek jako retenční nádrž v případě desetileté povodně? Pakliže ano, sousedi v okolí o tom budou vědět. Nechcete mít přece co deset let vytopený dům. Jedná se o handicap, který je naprosto neřešitelný.

Jednou jsem se také byl podívat na pozemky k prodeji, kde mě hned zarazila masivní větrnost. Později jsem se dozvěděl, že lokalitě místní říkají trefně „Na větrné hůrce“. Nemusím dlouze vysvětlovat, proč je taková parcela méně vhodná. Větrné parcely bývají často v kombinaci se severní orientací. Už při nákupu pozemku uvažujte nad takovými věcmi, jako je způsob vytápění, zdroj elektrické energie, pitné vody, řešení kanalizace atd. V lokacích, kde je dostupný plyn, bývá také nejvýhodnějším způsobem vytápění. Není-li k pozemku přiveden obecní vodovod, jak budete zdroj vody řešit? Budete kopat studnu? Pakliže ano, máte rozbory vody v lokalitě? Co když je hladina spodní vody příliš nízko? Posledních několik sezón bylo enormně suchých a v mnoha lokalitách, především na jižní Moravě, voda zmizela úplně. Také je potřeba započítat do ekonomické rozvahy náklady na případný vrt. S kanalizací je to podobné.

Každá parcela by měla mít v popisu typ základového podloží. Dům je potřeba založit ideálně na hornatém podloží, nebo rovnou na skále. Jak je pevné podloží hluboko pod zemí? 30 cm, nebo 3 metry? Jenom tento detail může založení stavby prodražit o mnoho stovek tisíc. Nejméně ideálním typem podloží jsou různé navážky a zasypané skládky. Tam je založení velice komplikované a častokrát se musí řešit pilotami nebo masivními základovými deskami. To vše velice prodražuje stavbu. Dalším aspektem je hladina podzemní vody. Je-li nízko pod zemí, bude stále parcela splňovat Vaše požadavky?

Stavební pozemek vs. pozemky jiného druhu

Tady pozor, ať se nenecháte napálit. Jsou stavební pozemky a pozemky jiného druhu. Z pozemků jiného druhu se změnou v územním plánu mohou stát ze dne na den pozemky stavební. To jistě znáte dobře, to je reálná politika v praxi. Víte, že to může být i naopak? Z pozemků určených pro výstavbu se mohou stát pozemky bez možnosti stavění. Proto je potřeba si parametry parcely ověřit z důvěryhodných zdrojů - platný aktuální katastr nemovitostí, příslušný stavební úřad. Před koupí můžete navštívit starostu obce, pod kterou spadá katastrální území pozemku, a informovat se přímo u zdroje, jaký je plán rozvoje obce ve vztahu k Vámi vyhlédnutému pozemku. Také se nesmí stavět, až na výjimky, v záplavových územích. Pozemky v záplavových územích jsou velice levné a není ojedinělé, že se na nich množí všemožné druhy improvizovaných i méně improvizovaných staveb na bydlení. Vesměs staveb bez stavebního povolení.

Každý je jiný a s některými lidmi vychází lépe a s jinými hůře. Z bezohledného souseda se může stát takový problém, že Vám nezbyde nic jiného než se poohlédnout po jiném místě pro život. Před koupí pozemku si sousedy prověřte, zkontaktujte je, ať si uděláte obrázek o tom, jak na Vás působí. Jejich zvyklosti nejlépe pochopíte, strávíte-li na pozemku alespoň jednu nebo dvě noci. V souvislosti s velikostí pozemku je potřeba se ptát, zda Vám například po vybudování domu zbyde dostatek místa pro Vaše zahradní aktivity. Budete-li například chtít zahrádku, altánek, dílnu, kryté místo pro automobil, najdete místo? Dalším faktorem je tvar. Téma pro samostatný článek je zeleň na parcele. Zdravý strom se vzrostlou vysoko posazenou korunou má na správném místě cenu zlata. Pro pokácení jakéhokoliv zdravého stromu musíte mít pádný racionální důvod. Obzvláště v posledních letech je stín a vláha, kterou v suchých tropických dnech stromy poskytují, k nezaplacení! Věděli jste, že pod stromem je až o 8 stupňů méně než v jejich okolí? Stromy a kvalitní keře musíte náležitě docenit.

Čtěte také: Ochrana přírody a krajiny - definice pozemků

Mezi rušivé elementy patří takové aktivity, které neblaze útočí na naše smysly. Tak například fabrika, která polovinu sezóny vypouští do povětří zápach, nebo větrné či vodní elektrárny, které můžete zase vnímat skrze nežádoucí hluky či vibrace. Jaká je v okolí parcely hustota dopravy ve špičce? Není příliš hlučná? Jak jsem zmínil v úvodu, v obcích jsou již za staletí vývoje dobré parcely zabrané. Ale je tu často možnost starý a zchátralý dům nahradit novostavbou. V případě že na parcele stojí dům a prodávající Vám tvrdí, že ho můžete zbořit a postavit si nový, určitě si tuto skutečnost ověřte na příslušném stavebním úřadě. Skutečnost může být třeba trochu jiná.

Místo, kde chcete žít, by s Vámi mělo pozitivně rezonovat. Proto se doporučuje místo navštívit víckrát pokud možno při různém počasí a v jinou dobu. Jak jsem již zmínil výše, je vhodné na pozemku pobýt delší dobu a seznámit se s ním.

Varianty "bez papírování"

1) Pozemek, na kterém už hlavní stavba stojí

Na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci v zastavitelném území, kde již hlavní stavba stojí (rodinný dům nebo rekreační) lze bez dalšího papírování postavit stavbu vedlejší, do 40m2 zastavěné plochy. Výhodou je, že tato stavba spadá ve stavebním zákoně do “drobných staveb” (svojí velikostí) a většinou na ní nejsou žádná přísná kritéria stran sedlové střechy atd. Bohužel v této variantě nesmí stavba sloužit pro bydlení ani pro podnikatelskou činnost. Může se ale jednat o zahradní domek s pobytovou místností, nebo cokoliv, co rozšíří rodinné bydlení nebo rekreaci.

2) Pokud má územní plán “prvky regulačního plánu” a je určen pro rekreaci

Čtěte také: Znečištění studní a ochrana pozemků

“Stavba, včetně základové konstrukce, do 55 m2 zastavěné plochy a do 4 m výšky na pozemku, který je určen rozhodnutím o povolení záměru, územním plánem s prvky regulačního plánu nebo regulačním plánem pro způsob využití jako plochy rekreace, která je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku.”

Co to prakticky znamená: můžete si postavit na pozemku, který je určen pro rekreaci, stavbu pro rekreaci do 55m2. Ale pozor, územní plán dané obce musí být „s prvky regulačního plánu“, což ne každý je. A je tedy nutné územní plán dodržet, tedy to, jak bude stavba vypadat a případně i její umístění, pokud bude definováno. Zároveň pozor na další omezení, jako jsou třeba ochranná pásma lesa, vody atd. Pokud tedy dodržíte tyto podmínky, nepotřebujete se stavebním úřadem nic projednávat. Jinými slovy si obec již do regulačního plánu dala podmínky, které chce, aby stavby splňovaly. Dozvíte se tam tedy, zda můžete mít pultovou střechu, jestli jste omezení velikostí (a to pozor i minimální) atd. V tomto případě žádné papírování ani povolení nepotřebujete. Je ale dobré si stejně vždy na stavební úřad dojít, abyste měli jistotu, že je vše v pořádku i ve vašem případě.

Varianty s "papírováním"

1) Pozemek určený územním plánem pro rekreaci

Pokud je pozemek v územním plánu určený pro rekreaci (rodinnou nebo individuální) a jedná se o hlavní využití pozemku, je to ideální pozemek. Často bývá rekreace uvedena i jako “podmínečné využití”, pak je potřeba zjistit podmínky, za kterých vám toto využití dovolí. Proč je pro mě důležitá rekreace a nemůže být bydlení? Může být obojí, ale rekreace je jednodušší. Na bydlení jsou kladeny vyšší kritéria, z hlediska stavebního zákona musíte dodržet i ta, která se týkají i interiéru - tedy půdorysu. Jedná se např. o nutnost dodržení normy na světlou výšku v místnostech, velikost pokoje, nároky na spaní a zádveří. V případě tiny domku se tyto podmínky splnit dají, ale chce to hodně kreativity a zbytečná omezení a i finance navíc. Proto je rozhodně výhodnější jít cestou rekreace.

Pokud tedy mám pozemek, který je určen pro rekreaci, stačí mi zjistit si, co říká na charakter budovy územní plán. Zda si stanovuje podmínky na sklon střechy, velikost domu, design atd. Často se setkáte s pojmem “venkovský charakter” nebo “nenarušující okolní architekturu”, v těchto případech je potřeba doptat se přesně na stavebním úřadě a zjistit, co tím myslí. Může se stát, že vám řeknou, že tiny house je moc malý a nehodí se do zástavby nebo vám v lepším případě jen řeknou, že je potřeba, aby měl sedlovou střechu.

Raději mimo CHKO

Čemu je potřeba se vyhnout, je CHKO. Jejich příručky pro stavbu jsou plné klasických roubenek, do široka rozkročených domů se sklonem střechy 45 stupňů, malými okny atd. Pokud je pozemek v chráněném území, počítejte s tím, že to nebude jednoduché si tiny house prosadit a spíše to bude nemožné. Pokud splníte charakter domu a váš obrázek vám na úřadě posvětí, váš tiny house spadne do Jednoduchých staveb. Potřebujete tedy projektovou dokumentaci od autorizované osoby, vyjádření životního prostředí a souhlasy sousedů. Pak můžete žádat o zrychlené povolení stavby, na které má úřad 30 dnů. Stavbu je následně potřeba kolaudovat.

2) Pozemek, na kterém už hlavní stavba stojí

Máte-li pozemek, na kterém už stojí stavba pro rodinné bydlení, můžete pro bydlení využít nový pojem ve stavebním zákoně a tím je “výměnek”. O co se jedná?

stavba pro bydlení do 80 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky nejvýše s jedním nadzemním podlažím, bez podsklepení, na pozemku rodinného domu, která je se stavbou rodinného domu funkčně spojena a je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m, pokud nejde o stavbu pro podnikatelskou činnost a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu; požadavky územního plánu na sklon střechy stavby se nepoužijía) typicky se jedná o výměnek,b) výměnky, resp. malé domky, které je možné postavit na pozemku u stávajícího rodinného domu na jednom stavebním pozemku (startovací bydlení, event. vícegenerační bydlení), podmínkou je vzájemné funkční propojení,c) vazba na pozemky určené již dřívějším rozhodnutím k zastavění rodinným domem eliminuje riziko umisťování tohoto typu záměrů v oblastech nevhodných či neurčených pro výstavbu (například ve volné krajině); zároveň se jedná o pojistku, aby nedocházelo k vytváření „obytných kempů“ v místech pro tento účel neurčených,d) tuto stavbu výminkového bydlení není možné využívat za účelem zisku jako podnikatelskou činnost, čímž dojde mimo jiné k eliminaci rizik souvisejících s problematikou poskytování krátkodobého ubytování,e) pro tuto funkci bydlení je vhodné použít tzv. modulové domy, popř. jiné výrobky plnící funkci stavby,f) na stavby sloužící jako výminkové bydlení se nevztahují požadavky územního plánu na sklon střech, neboť v opačném případě by mohlo dojít k nepřiměřenému omezení výběru možných modulových domů, které by bylo možné pro účely výminkového bydlení v tomto režimu využít,g) výměnky vyžadují povolení stavebního úřadu, ale není k nim nutná autorizovaná projektová dokumentace (postačí od neautorizované osoby se vzděláním a praxí) a nekolaudují se,

Pokud mám tedy pozemek, kde již hlavní stavba stojí, jak ho můžu využít pro tiny house:

a) pokud se jedná o pozemek s rodinným domem, můžu využít pojem “výměnek” a postavit tiny house jako další stavbu pro bydlení. Potřebuju projekt neautorizované osoby, povolení a nemusím však kolaudovat a nemusím dodržet územní plán (sklon střechy atd.) Jedná se o jednoduchou stavbu.

b) pokud nepotřebuji využít tiny house pro bydlení, můžu ho umístit jako vedlejší stavbu bez papírování. Jedná se o drobnou stavbu.

Pokud mám “jen” stavební pozemek:

a) pokud je určen pro rekreaci a splňuje požadavky na tiny house (hmota, sklon střechy atd.) můžu ho umístit. Potřebuji projekt autorizované osoby, povolení a kolaudaci. Jedná se o jednoduchou stavbu.

b) pokud je určen pro bydlení a splňuji požadavky na tiny house, (hmota, půdorys, sklon střechy atd.) můžu ho umístit. Potřebuji projekt autorizované osoby, povolení a kolaudaci. Jedná se o jednoduchou stavbu.

Jak a kde zjistím, jestli vybraný pozemek vyhovuje kritériím

Musím prostudovat územní plán, grafickou i textovou část. Chcete zjistit, jestli je pozemek, o který se zajímáte pro tiny dům vhodný? Na kodu.cz to můžeme vyřešit kompletně za vás od A do Z. Pozemky, které najdete na KODU, jsou pro umístění tiny domů přímo vhodné a nebo mají vždy uvedeno, za jakých podmínek zde lze tiny dům umístit.

Co dalšího je dobré zvážit?

Vybrat si dům, který je pro mě vhodný - počet lidí, kteří budou dům obývat a uvědomit si, jakým způsobem v něm budou žít, jaké potřebují místo a zázemí. Co je a co není důležité. Zda mi záleží na skladbě materiálu (eko nebo dostupnost), jaký preferuju druh vytápění, zda chci domek mobilní nebo je mi to jedno, zda jsou pro mě důležité moderní technologie a chci je využít, zda si chci vybrat už z hotových a vymyšlených domů nebo si chci všechno vymyslet sám/a na míru. Mnoho výrobců dokáže tiny domy vyrobit okolo 3 měsíců.

Desatero nízkoenergetické a pasivní výstavby

1. TEPLO NEPROPUSTÍŠ. Pro konstrukce nízkoenergetických domů platí, že musí splňovat alespoň doporučené normové hodnoty součinitele prostupu tepla 'U' (ČSN 73 05 40-2).
2. DŮM KDEKOLI NEPOSTAVÍŠ. Základem je správné umístění stavby na pozemku. Ideálně ji situujeme k severní a východní hranici parcely. Přitom je důležité, aby jižní a pokud možno i východní, případně západní průčelí bylo plně přístupné solárním ziskům.
3. KVÁDR NEOPUSTÍŠ. Tvar nízkoenergetického domu musí být co nejkompaktnější, bez zbytečných výstupků. Zároveň musí být povrch pláště vůči obestavěnému objemu co nejmenší.
4. SLUNCI TVÁŘ NEODVRÁTÍŠ. Dispozice interiéru musí být tepelně zónovaná vůči světovým stranám. Vstupní partie domu a jeho technické zázemí orientujeme na neosluněnou stranu domu, obytné prostory naopak na osluněnou.
5. DŮM DO KOŽICHU OBLÉKNEŠ. Obálka domu, která je nejvíc ochlazovaná, musí být vybavena dostatečnou vrstvou tepelné izolace.
6. KNIHU KONSTRUKČNÍCH DETAILŮ CTÍT BUDEŠ. Pro správné řešení stavby nízkoenergetického či pasivního domu musíme zpracovat takzvanou KNIHU KONSTRUKČNÍCH DETAILŮ.
7. PLOCHU OKEN SPOČÍTÁŠ. Zásadní je podíl celkové plochy oken vůči ochlazovanému obvodovému zdivu. Je realitou, že až 40 % tepelných ztrát se děje výplněmi stavebních otvorů (okny a dveřmi).
8. VZDUCHOTĚSNOST DOMU ZAJISTÍŠ. Nízkoenergetický a pasivní dům je v ideálním případě relativně vzduchotěsný. Značnou tepelnou ztrátu nám mohou způsobit i jinak obvyklé ventilační průduchy (digestoř, krb, spíž, garáž, …).
9. STUDENÝ VZDUCH NEVPUSTÍŠ. Požadavek na vzduchotěsnost nízkoenergetického domu je však v rozporu s hygienicky nezbytnou výměnou vzduchu. Proto do takových domů instalujeme řízený systém větrání s rekuperací.
10. BEZ DOZORU NEPOSTAVÍŠ. Klíčovým nástrojem ke kontrole kvality stavby NED je důsledný autorský dozor projektanta a technický dozor investora.

Chráněné krajinné oblasti (CHKO)

Chráněné krajinné oblasti jsou podle zákona rozsáhlá území s harmonicky utvářenou krajinou. Cílem je nejen ochrana krajiny a rostlin, ale také její celková struktura, včetně zástavby. Oblasti vyhlašuje ministerstvo životního prostředí, včetně zařazení do příslušných zón. V I. zónách je prakticky zakázáno stavět, ve II. zónách platí silná zákonná omezení týkající se vodního režimu a terénních úprav. Stavět lze ve III. a IV. Ve všech chráněných krajinných oblastech se k návrhům územních plánů jednotlivých obcí vyjadřuje orgán ochrany přírody.

Domácí čistička odpadních vod

Na nevhodném pozemku příjemný domov k bydlení jednoduše nepostavíte. Uvádí se, že až 60 procent pozemků nabízených na internetu není pro okamžité stavění. Mají buď nějakou vadu, nebo na ně nejsou rozvedeny sítě. Tam, kde chybí kanalizace, se zabudování domácí čističky odpadních vod nevyhnete. Přečištěná voda z čističky STMH naštěstí splňuje přísná kritéria pro užitkovou vodu. Požádejte svého projektanta, aby započítal domácí čističku STMH.

tags: #pozemky #pro #ekologické #stavby #rodinný #dům

Oblíbené příspěvky:

• Co je Emise Fragmentu Jádra?
• Recyklace odpadu: Pro a proti
• Půda jako ekosystém
• Náhradní díly pro odpadkový koš Dufurt
• Ochrana přírody a environmentalistika v kostce