Stará ekologická zátěž: Definice, legislativa a rizika pro investory

Plánujete investovat do starého areálu nebo brownfieldu? Může to být skvělá příležitost, ale často skrývá rizika, která nejsou na první pohled vidět. Tím největším je ekologická zátěž. V tomto článku najdete konkrétní odpovědi, které jako investor, developer nebo statutární orgán korporace potřebujete znát. Zjistíte, kdo nese odpovědnost za sanaci, jak nový stavební zákon změnil pravidla povolování a proč je klíčové due diligence.

Areály bývalých továren, skladů nebo zemědělských družstev lákají developery z pochopitelných důvodů. Často mají vynikající lokalitu v širším centru měst, jsou napojeny na stávající infrastrukturu a jejich pořizovací cena se zdá být velmi atraktivní. Lákadlem je jejich potenciál pro revitalizaci a nové využití.

Co je to brownfield a ekologická zátěž?

Definice brownfieldu je širší, než si většina lidí myslí. Podle Národní strategie regenerace brownfieldů je to jakákoli nemovitost - pozemek, objekt či areál - která je nedostatečně využívaná, zanedbaná a může být kontaminovaná. Ekologická zátěž není jen nepořádek, staré pneumatiky nebo polorozbořená budova. Tato kontaminace vznikla lidskou činností (např. průmyslovou výrobou, úniky chemikálií, nevhodným skladováním ropných látek) a představuje závažné riziko pro lidské zdraví nebo životní prostředí.

Levný nákup brownfieldu se může obratem změnit v noční můru. Náklady na průzkum, analýzy a následnou sanaci (čištění) se mohou snadno vyšplhat na desítky, v extrémních případech i stovky milionů korun. Inzerovaná nízká cena brownfieldu často není sleva; je to tiché přiznání existence rizika.

Kdo je odpovědný za sanaci?

Mnoho investorů žije v domnění, že pokud zátěž nezpůsobili, nemohou za ni být odpovědní. Ano, evropské i české právo je postaveno na zásadě, že za prevenci a nápravu ekologické újmy má platit ten, kdo ji způsobil. Je to základní kámen environmentální odpovědnosti. Problém je, že většina nejproblematičtějších brownfieldů pochází z průmyslové činnosti před rokem 1989 a původní státní podniky, které kontaminaci způsobily, byly v 90. letech zprivatizovány nebo zanikly.

Čtěte také: Stará Skládka: Zapomenutá historie Hořovicka

Právní systém nesnáší vakuum. Pokud nelze nalézt a postihnout původního znečišťovatele, odpovědnost se přesouvá. Ano, nákupem pozemku často přebíráte i odpovědnost za jeho faktický stav, i když jste zátěž nezpůsobili.

Jak odhalit rizika? Důležitost Due Diligence

Pokud kupní cena odráží riziko, pak jediným nástrojem, jak toto riziko přesně vyčíslit, je hloubková prověrka neboli Due Diligence (DD). Nestačí se jen podívat do katastru nemovitostí. Právní due diligence musí jít ruku v ruce s tou environmentální. Due diligence neslouží jen k finálnímu rozhodnutí "koupit / nekoupit". Je to především ten nejlepší nástroj pro vyjednávání o kupní ceně.

Kompletní právní a environmentální Due Diligence zahrnuje:

• Provedení hloubkové prověrky historie pozemku a rizik.
• Přípravu smluv s robustními prohlášeními a zárukami prodávajícího, které vás ochrání.
• Analýzu rizik a právní stanovisko, které je nutné pro jednání s bankami.
• Provedení procesem povolování a minimalizaci rizika neočekávaných komplikací.

Analýza rizik podle MŽP

Jde o formalizovaný, metodický postup, který často nařídí správní orgán (např. ČIŽP) po zjištění kontaminace. Jejím cílem je vědecky posoudit, jak moc stávající znečištění ohrožuje lidské zdraví a okolní ekosystémy.

Sanace jako řešení

Pokud due diligence potvrdí kontaminaci, neznamená to nutně konec projektu. Sanace je soubor opatření a metod k eliminaci, omezení nebo odstranění kontaminace a jejích negativních vlivů. Dekontaminace je pak často používaný termín pro samotné technické postupy čištění. Sanační limity jsou cílové hodnoty. Dosažení těchto limitů znamená, že pozemek je "oficiálně" považován za vyčištěný a vaše povinnost skončila.

Čtěte také: Podmínky ekologické daně pro stará auta

Nový stavební zákon a Jednotné environmentální stanovisko (JES)

Proces sanace je jedna věc, druhá je povolení vašeho nového developerského projektu na již vyčištěném pozemku. Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) a související předpisy zásadně mění pravidla hry. Novým klíčovým dokumentem pro developery je Jednotné environmentální stanovisko (JES), které upravuje zákon č. JES nahrazuje až 29 různých správních úkonů (souhlasů, stanovisek, povolení) z 10 různých zákonů (např. zákon o ochraně přírody, vodní zákon, zákon o ochraně ovzduší, o odpadech atd.).

Proces EIA (Environmental Impact Assessment) není zrušen, ale je integrován. Nový stavební zákon vám dává strategickou volbu. Můžete buď projít "starým" způsobem a získat stanovisko EIA samostatně, a to pak použít jako podklad pro stavební řízení.

Platnost stanoviska je 7 let ode dne jeho vydání. Platnost stanoviska příslušný úřad na žádost oznamovatele prodlouží závazným stanoviskem o 5 let, pokud nedošlo ke změnám podmínek v dotčeném území nebo poznatků a metod posuzování, v jejichž důsledku by záměr mohl mít dosud neposouzené významné vlivy na životní prostředí. Opakované prodloužení platnosti stanoviska je vyloučeno. Žádost o prodloužení platnosti stanoviska musí být podána před jejím uplynutím; platnost stanoviska neuplyne, dokud není žádost vyřízena. Součástí žádosti o prodloužení platnosti stanoviska je podklad obsahující popis aktuálního stavu dotčeného území včetně souhrnu změn oproti stavu v době vydání stanoviska. Prodloužení platnosti stanoviska spolu s podkladem uvedeným v předchozí větě příslušný úřad zveřejní podle § 16.

Česká inspekce životního prostředí (ČIŽP)

Česká inspekce životního prostředí (ČIŽP) je orgán, se kterým budete při řešení ekologické zátěže v nejčastějším kontaktu. ČIŽP je v podstatě "policie přes životní prostředí". Pokud ČIŽP zjistí kontaminaci (tzv. závadný stav), má pravomoc vám (jako vlastníkovi pozemku) uložit opatření k nápravě. Neplnění rozhodnutí ČIŽP je vážný problém. Hrozí vysoké finanční pokuty, které mohou jít do milionů korun. Inspekce je klíčovým dotčeným orgánem ve vašem stavebním řízení. Pokud nebudete spolupracovat na sanaci zátěže, ČIŽP vám jednoduše nevydá souhlasné stanovisko (JES).

Zastupování u správních orgánů: Efektivně vás zastoupíme v řízení s ČIŽP a budeme vyjednávat o realistických podmínkách a termínech. Hrozí vám kontrola? Příprava interních směrnic a compliance: Připravíme interní dokumentaci, která ochrání vaši firmu a statutární orgány před sankcemi. Potřebujete nastavit compliance? Právní konzultace pro povolování staveb: Zajistíme soulad vašeho projektu s environmentálními požadavky jako podmínku pro hladké stavební řízení. Právní analýza rizik a obrana: Posoudíme oprávněnost kroků ČIŽP a využijeme veškeré právní prostředky k vaší ochraně.

Čtěte také: Stará Boleslav: Velitelské Stanoviště

Stará ekologická zátěž (SEZ) a státní garance

Možná jste se setkali se specifickou situací: kupujete areál, který byl v 90. letech privatizován a má uzavřenou tzv. ekologickou smlouvu. Při privatizaci státních podniků stát (přes Fond národního majetku, dnes agendu spravuje Ministerstvo financí) poskytoval nabyvatelům tzv. Princip byl takový, že stát se v těchto smlouvách zavázal, že uhradí náklady na sanaci starých ekologických zátěží (SEZ) vzniklých před datem privatizace.

Pro vlastníka je to katastrofální situace. "Garance" byla pouze finanční strop, nikoli slib státu, že sanaci dokončí. Jakmile peníze ve sjednané výši dojdou, stát přestane platit. Vy (vlastník) však stále máte na pozemku kontaminaci a plnou odpovědnost za ni.

Ekologická újma a nařízení vlády č.295/2011 Sb.

Rád bych Vás požádal o zodpovězení dotazu týkajícího se nařízení vlády č.295/2011 Sb., o způsobu hodnocení rizik ekologické újmy a bližších podmínkáchfinančního zajištění, kde se v § 2 písm. b) uvádí, že "" místem provozníčinnosti se rozumí objekt nebo zařízení příslušného provozovatele, ve kterémvykonává provozní činnost, v němž jsou při této provozní činnosti umístěnynebezpečné látky nebo v němž příslušný provozovatel zachází se závadnými látkaminebo nakládá s vybranými výrobky, vybranými odpady nebo vybranýmizařízeními"".

V příloze č. 1 k zákonu č. 167/2008 Sb., o předcházení ekologické újmě a ojejí nápravě je v seznamu provozních činností pod bodem 6. uveden ""odběrpodzemních vod podléhajících povolení podle zvláštního právního předpisu"".

V případě, že provozujeme objekty k odběru podzemních vod (vrty, jímacízářezy, sběrné jímky, čerpací stanice) ve kterých se nenachází žádné nebezpečnéči závadné látky, předpokládáme, že se na tyto objekty povinnost zpracovathodnocení rizika ekologické újmy nevztahuje, neboť zde k žádné ekologické újměani dojít nemůže. Je tento náš výklad zákona správný?

Výklad bohužel správný není. V definici místa provozní činnosti je uvedenaspojka "nebo". Takovým místem se proto rozumí objekt nebo zařízení příslušnéhoprovozovatele, ve kterém za 1. vykonává provozní činnost, dále pak za 2.v němžjsou při této provozní činnosti umístěny nebezpečné látky, za 3. v němžprovozovatel zachází se závadnými látkami nebo za 4. nakládá s vybranýmivýrobky...

Další důležité informace a otázky

• Týká se hodnocení rizik fyzických osob (občanů)? Na fyzické osoby se povinnost nevztahuje, a to zejména s ohledem na definiciprovozní činnosti [§ 2 písm. h) ZEU], podle které musí být provozní činnostvykonávána "v rámci hospodářské činnosti, obchodu nebo podnikání".
• Co je míněno místem provozní činnosti? Místem provozní činnosti jsou jednotlivé sklady chemických látek či přípravkůa dále čerpačka s benzínem (záleží na havarijním plánu či kolaudačním rozhodnutík těmto skladům). Pokud jsou všechny sklady uvedeny v jednom havarijním plánunebo v jednom kolaudačním rozhodnutí, provádí se jedno základní (popř. podrobné)hodnocení rizik.
• Povinnost provedení hodnocení je vázáno na provozovatele nebo na toho, nakoho je napsáno povolení? Provozovatelem ve smyslu § 2 písm. i) zákona č. 167/2008 Sb. je právnickánebo fyzická osoba vykonávající nebo řídící provozní činnost zařazenou doseznamu činností uvedených v příloze č. 1 k zákonu nebo další činnost, kterásplňuje podmínky stanovené v § 5 odst. 2, nebo osoba, na kterou byla podleinsolvenčního zákona převedena rozhodující ekonomická pravomoc nad fungovánímprovozní činnosti, včetně držitelů povolení, souhlasu nebo jiného oprávnění kvýkonu provozní činnosti nebo osob vykonávajících nebo řídících provozní činnostna základě registrace, evidence nebo ohlášení. S ohledem na výše uvedenoučinnost provádí hodnocení rizik provozovatel, který je držitelem povoleník příslušné činnosti.
• Dělá se jedno hodnocení pro níže uvedené případy, nebo více pro samostatnámísta či povolení? Zemědělství: polní hnojiště - v různých katastrech a stáje(jímky) -zase mohou být na různých místech (vše je ale v jednom HP firmy).Průmysl: zdroje znečišťování ovzduší - více zdrojů v jedné provozovně (každýzdroj má svoje povolení, např. kotelna, lakovna). Pokud je na polní hnojiště zpracován jeden havarijní plán z hlediskazacházení se závadnými látkami (provozní činnost č. 9 dle přílohy č. 1 k zákonuč. 167/2008 Sb.) podle § 39 odst. 2 vodního zákona, zpracovává se jedno základníhodnocení rizik. Pokud je v jedné provozovně více stacionárních zdrojů znečišťování ovzduší(provozní činnost č. 14), ke kterým je vydáno více povolení podle zákona oochraně ovzduší, zpracovává se více základních hodnocení rizik (1 povolení = 1základní hodnocení rizik).

Časté otázky

1. Koupil jsem pozemek a až poté zjistil kontaminaci. Co mám dělat? Okamžitě jednejte. Musíte posoudit, zda máte povinnost havárii ohlásit (podle vodního zákona), a zároveň analyzovat kupní smlouvu, zda můžete uplatnit nároky z vad vůči prodávajícímu. Souběžně je třeba začít komunikovat se správními orgány (ČIŽP). Řešení této situace je komplexní.
2. Jaký je hlavní rozdíl mezi EIA a JES? Zjednodušeně: EIA (Environmental Impact Assessment) je proces posouzení vlivu záměru na životní prostředí. JES (Jednotné environmentální stanovisko) je výsledný dokument - jedno "super-razítko", které nahrazuje desítky dílčích povolení. Stanovisko EIA je nyní ve většině případů podkladem pro vydání JES.
3. Může mě ČIŽP donutit sanovat, i když jsem zátěž nezpůsobil? Ano. Pokud jste vlastníkem pozemku, na kterém je závadný stav, a původce nelze dohledat nebo postihnout, ČIŽP vám může uložit opatření k nápravě. Jste odpovědný za stav své nemovitosti. Aktivní obranou je profesionální právní zastoupení.
4. Jaké jsou možnosti financování sanace z dotací? Existují dotační programy, zejména v rámci Operačního programu Životní prostředí (OPŽP) 2021-2027. Ty jsou však často cílené (např. na obce nebo specifické typy SEZ). Oprávněnost žadatele a podmínky se liší výzvu od výzvy.
5. Jak dlouho trvá proces odhalení zátěže po její sanaci? Buďte realisté. Nejde o týdny. Průzkum a analýza rizik může trvat měsíce. Samotná sanace (v závislosti na technologii) může trvat měsíce až roky. NKÚ eviduje případy sanací trvající i přes 20 let. Právní a administrativní procesy (schvalování projektu, monitoring) také zaberou čas. Je to dlouhodobý projekt, který vyžaduje profesionální řízení.
6. Vyhnu se odpovědnosti, když koupím firmu (SPV), která pozemek vlastní, místo pozemku samotného? Ne, naopak. Při koupi podílu (Share Deal) kupujete společnost se všemi jejími historickými závazky, včetně těch skrytých. Zatímco u koupě pozemku (Asset Deal) přechází jen odpovědnost vázaná na nemovitost, u Share Dealu přebíráte i potenciální pokuty a závazky, o kterých nikdo neví. Právní due diligence je zde ještě důležitější.

SEKM (Systém evidence kontaminovaných míst)

Nejdůležitějším zdrojem informací o starých ekologických zátěžích, resp. o kontaminovaných místech obecně je databáze Systém evidence kontaminovaných míst. Jedná se o veřejně přístupnou databázi.

SEKM znamená „Systém evidence kontaminovaných míst“ a jedná se o systém zřízený Ministerstvem životního prostředí ČR pro evidenci, sledování a posuzování priorit kontaminovaných resp.

tags: #stara #ekologicka #zatez #definice #legislativa

Oblíbené příspěvky:

• Recenze ekologických sáčků na ovoce
• Elegantní odpadkový koš KELA
• Vyklízecí Služby Žamberk: Ceník
• Povinné údaje na popisce nebezpečného odpadu
• Správné zapojení spotřebičů