Hypotéka Třetího Věku: Podmínky a Rizika v České Republice

Family Investment Group s.r.o. je česká firma, která vznikla 7. března 2018. V rámci svého investičního programu s názvem Hypotéka třetího věku, pro který si v roce 2019 nechala zřídit slovní ochrannou známku, plánuje investice do nemovitostí v České republice, které budou ve vlastnictví osob v seniorském věku. Firma je podle vlastních informací jediná na českém trhu, která se této specifické oblasti věnuje. O tom však dost pochybujeme, neboť konstrukce zpětných hypoték nabízí třeba Moneta.

Investiční Strategie a Plány

V rámci programu plánuje nemovitosti od seniorů odkoupit a současně jim poskytnout právo doživotního užívání dané nemovitosti prostřednictvím zřízení věcného břemene doživotního užívání. V rámci investiční strategie se chce orientovat především na byty, rodinné domy plánuje odkupovat pouze výjimečně. Kupní cena nemovitostí se bude pohybovat v rozmezí min. 50 % - max. Do roku 2025 chce podle vlastních slov stihnout vybudovat portfolio nemovitostí ve výši přesahující 2 miliardy korun. Dále má do budoucna v plánu výstavbu domovů pro seniory.

Financování a Dluhopisy

V prosinci 2021 vydala společnost Family Investment Group dluhopisový prospekt, navazující na dluhopisový program z roku 2019. Prospekt byl schválen 21. 12. 2021 Českou národní bankou. Maximální možný objem vydaných dluhopisů činí 1,5 miliardy korun. Dluhopisy jsou nezajištěné a bez kovenantů či jiné ochrany investorů.

Family Investment Group I/2019, 6 % p.a., 10 000 000 Kč, splatné 1. 3.
Family Investment Group II/2019, 8 % p.a., 15 000 000 Kč, splatné 1. 3.
Family Investment Group I/2020, 8 % p.a., 30 000 000 Kč, splatné 1. 10.

Z výše uvedených upsala celkem 202 dluhopisů v celkové částce 10,1 milionu korun. Společnost vznikla v roce 2018.

Čtěte také: Vše o emisních normách

Dosavadní Činnost a Rizika

Investiční záměr může být byznysově zajímavý (eticky však minimálně sporný) a mohl by fungovat, ale to je asi tak jediný důvod, proč by měl někdo do dluhopisu chtít investovat. Firma existuje od roku 2018, ale zatím jen stále shání kapitál pro zahájení své investiční činnosti. Nemá za sebou žádnou historii podnikání v oblasti, které se chce věnovat. Doposud nekoupila ani žádné nemovitosti, pouze za první zaplatila zálohu. Vykazuje však záporný vlastní kapitál, u kterého podle vlastních slov předpokládá, že ho bude vykazovat ještě minimálně další rok. Hospodářské výsledky firmy jsou špatným vtipem. Disponuje jen majetkem, jehož původ leží v předchozích neveřejných dluhopisových emisích. Její jediný majitel má trvalé bydliště na Úřadu městské části a dluhopisy nejsou vůbec žádným způsobem zajištěny. Jejich internetová prezentace zdůrazňující výši provize pro zprostředkovatele, pojmy jako je „jistý zisk“ ve spojení s těmito dluhopisy či gramatické chyby („zlepšit si svůj životní standart“) jen dokreslují amatérismus této firmy.

Analýza Hypotečního Trhu a Ukazatele DSTI

S účinností od července letošního roku deaktivovala ČNB nastavení horní hranice úvěrového ukazatele DSTI.[1],[2] Již po červnovém rozhodnutí bankovní rady o zrušení horní hranice tohoto ukazatele se v řadě médií diskutoval potenciální nárůst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů[3], které se nacházejí na okraji distribuce podle DSTI a byly původním nastavením tohoto ukazatele na úrovni 45 % (resp.

Tento blog se zaměřuje na popis charakteristik distribučně okrajových hypotečních úvěrů, a to nejen z pohledu již zmíněného ukazatele DSTI, ale také celkových výdajů dlužníků a výše jednotlivých úvěrů. Blog částečně odkrývá, komu banky v minulosti takové hypoteční úvěry poskytovaly a v jakém rozsahu, a částečně také ukazuje, jak hypoteční trh zareagoval na změny v nastavení horní hranice ukazatele DSTI v předchozích letech. Analyzovaný vzorek zahrnuje hypoteční úvěry poskytnuté od července 2018 do května 2023.

Jeho součástí je tedy i období zvýšené nejistoty spojené s koronavirovou pandemií let 2020 a 2021, kdy se poskytovaly úvěry za velmi výhodných finančních podmínek. V ČR i v zahraničí panovala uvolněná měnová a fiskální politika. Od poloviny roku 2020 uvolnila ČNB rovněž makroobezřetnostní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů.[5] Trh na souběh těchto událostí poměrně rychle zareagoval a začaly se poskytovat úvěry s DSTI v pásmu nad 45 % (Graf 1). Poskytovaly se i úvěry s DSTI nad 60 či 70 %, jejich objem byl však nízký.

Celkově se v celém sledovaném období (červenec 2018 až květen 2023) poskytlo 3 236 hypotečních úvěrů s DSTI nad 60 %, resp. 603 úvěrů s DSTI nad 70 %, a to v celkovém objemu 14,4 mld. Kč, resp. 2,2 mld. Kč. To představovalo zhruba 1,3 %, resp. 0,2 % celkové úvěrové produkce. V největším úvěrovém „boomu“ v roce 2021, kdy nebyla horní hranice úvěrového ukazatele DSTI ČNB nastavena, byl podíl úvěrů s DSTI nad 60 či 70 % na roční produkci roven 1 %, resp. 0,1 % (778, resp. 135 úvěrů), což v objemu činilo 3,9 mld. Kč, resp. 0,5 mld. Kč. Z pohledu přijímání úvěrového rizika do bilancí bankovního sektoru nedosahovaly hypoteční úvěry s velmi vysokými hodnotami DSTI - např.

Čtěte také: Více o pamětních emisích

Kategorie Rizikových Hypotečních Úvěrů

Jak jsme již výše naznačili, pro účely analýzy jsme sledovali tři kategorie úvěrů. Nejprve jsme definovali dvě kategorie potenciálně značně rizikových hypotečních úvěrů: (1) úvěry s DSTI nad 40 % a současně s LTV nad 80 % a (2) úvěry s nadměrnou výší splátek po zohlednění nezbytných nákladů[6] a nákladů na bydlení[7]. Výběr úvěrů pro první kategorii vychází z výstupu zátěžového testu domácností a dalších dílčích analýz[8] prováděných ČNB. Ty opakovaně potvrzují vyšší pravděpodobnost selhání úvěrů s vyšší hodnotou DSTI, přičemž relativně významný nárůst pravděpodobnosti selhání se vyskytuje poblíž hodnoty 40 %.

Podle očekávání pozorujeme na analyzovaném vzorku hypotečních úvěrů výraznější nárůst úvěrů 40/80 mezi lety 2020 a 2022, přičemž nejvyšší objem těchto úvěrů (20,9 mld. Kč, Graf 2) byl poskytnut právě v období výrazně uvolněných finančních podmínek v roce 2021 (5,8 % celkové roční produkce). I přes zpřísňující se úrokové prostředí v roce 2022 byl objem stále poměrně vysoký (12 mld. Kč).

Zhruba necelých 50 % úvěrů 40/80 bylo poskytnuto vysokopříjmovým žadatelům s vysokoškolským vzděláním (Graf 3). Průměrný čistý příjem žadatelů o tyto úvěry pracujících převážně v zaměstnaneckém poměru se v posledních 3 letech pohyboval okolo 60 tis. Kč (Graf 4), přičemž dominovali žadatelé do 40 let (Graf 5). Účelem poskytnutí úvěrů 40/80 bylo především pořízení nemovitosti, zájem o hypoteční úvěry na výstavbu nemovitosti významně klesl v roce 2023 (Graf 6).[10] Z regionálního pohledu byl podíl úvěrů 40/80 rozprostřen rovnoměrněji napříč jednotlivými kraji, než by odpovídalo podílu z celkového počtu poskytnutých úvěrů. Nejvyšší podíl poskytnutých úvěrů 40/80 byl v letech 2021 až 2023 v Praze a ve Středočeském a Moravskoslezském kraji (Graf 21 (a)).

Druhá kategorie sleduje rozdělení úvěrů z pohledu výše splátek po zohlednění nezbytných nákladů a nákladů na bydlení dlužníka. Za distribučně okrajové neboli potenciálně značně rizikové úvěry jsme označili takové, u nichž součet splátek, odhadovaných nezbytných nákladů a odhadovaných nákladů na bydlení přesáhl 90 % čistého deklarovaného příjmu žadatele (dále úvěry s vysokou splátkou).

Objem těchto úvěrů výrazně narostl v roce 2022 (na 11,2 mld. Kč ze 4,7 mld. Kč v roce 2021, Graf 7). Příčinou byla zejména vysoká inflace, která se propsala do nezbytných nákladů žadatelů o úvěr i do jejich nákladů na bydlení. Celkově však dosahoval objem na celém sledovaném vzorku relativně nízkých hodnot (27,4 mld.

Čtěte také: CIM Ministerstvo Emise: Vysvětlení

Úvěry s vysokou splátkou banky poskytovaly v průměrné výši okolo 2 mil. Kč, a to s relativně vysokou úrovní zajištění (Graf 7, LTV zhruba 50 %). Bez ohledu na stanovené či doporučené horní hranice ukazatele DSTI se po celé sledované období podíl těchto úvěrů s hodnotou DSTI nad 30 % držel stabilně v rozmezí od 91 do 96 %, tedy v čase se výrazně neměnil. Významnější změny se děly až v pásmech od 40, resp. 50 % (Graf 9). V první polovině letošního roku výrazně klesl podíl úvěrů s hodnotou DSTI nad 50 %, avšak znatelně narostl v rozmezí od 40 do 50 % (Graf 8). Tento vývoj do určité míry naznačuje, že se žadatelé dle očekávání přizpůsobují regulaci a optimalizují své žádosti tak, aby splnili požadavky na hodnotu DSTI.

Z pohledu charakteristik žadatele byly úvěry s vysokou splátkou poskytovány převážně nízko- až středněpříjmovým žadatelům se středoškolským vzděláním (Graf 10) v zaměstnaneckém poměru (Graf 11). V posledních dvou letech byl v souvislosti s vysokou inflací patrný přeliv podílu těchto úvěrů z pásma nízkopříjmových domácností do pásma středněpříjmových domácností. Rozdělení dle věku bylo relativně rovnoměrné ve skupinách do 50 let (Graf 12). Účelem těchto úvěrů bylo opět především pořízení nemovitosti (Graf 13), přičemž v roce 2023 převažovalo v jednotlivých krajích pořízení bytu (Graf 21 (b)).

Analýza Vysokých Úvěrů

Závěr analýzy věnujeme kategorii vysokých úvěrů. Za vysoké úvěry považujeme takové, jejichž výše při poskytnutí spadá do nejvyššího decilu v daném roce. Dolní mez těchto úvěrů začínala na 4 mil. Kč v roce 2018 a vrcholila na 6 mil. Kč v roce 2021 (Graf 14). Horní mez bez zohlednění odlehlých hodnot (99. percentil) měla stejnou trajektorii jako dolní mez a pohybovala se v rozmezí od 8,2 do 11,6 mil. Kč. V průměru se výše úvěrů v 10. decilu v posledních 3 letech pohybovala okolo 8 mil. Kč.

Celkový objem vysokých úvěrů byl nejvyšší v době uvolněných finančních podmínek v roce 2021 a dosáhl 97,3 mld. Kč (více než 11 tisíc kusů), tj. 26 % celkového objemu poskytnutých úvěrů. Naproti tomu za leden až květen letošního roku byl objem i počet úvěrů na sledovaném vzorku nejnižší (Graf 15). Tyto úvěry byly relativně dobře zajištěny. Od roku 2018 se poskytlo necelých 50 % vysokých úvěrů s hodnotou LTV v rozmezí od 70 do 80 % a dalších 30 % úvěrů s hodnotou od 50 do 70 %. Hodnota zástav tak již v době poskytnutí poměrně výrazně převyšovala výši pořizovaného vysokého úvěru a v roce 2023 v průměru činila 11,5 mil. Kč (Graf 14).

Průměrný čistý měsíční příjem žadatelů o vysoký úvěr činil za leden až květen roku 2023 u zaměstnanců 150 tis. Kč a u podnikatelů 218 tis. Kč, přičemž většina úvěrů byla poskytnuta zaměstnancům (Graf 16). Poměrně výrazný nárůst v příjmech u žadatelů o vysoký úvěr nastal mezi roky 2021 a 2022 (ze 115 tis. Kč na 135 tis. Kč, resp. ze 163 tis. Kč na 295 tis. Kč), kdežto průměrná výše vysokého úvěru ve stejném období mírně klesla z 8,5 mil. Kč na 8,2 mil. Kč.

Banky poskytovaly vysoké úvěry převážně vysokopříjmovým žadatelům s vysokoškolským vzděláním (Graf 17) ve věku od 30 do 40 let (Graf 18), a to zejména v Praze a ve Středočeském a Jihomoravském kraji. U značné části žadatelů se jednalo o druhé a další úvěry v jejich úvěrové historii (Graf 20). V Praze se pomocí vysokého úvěru pořizovaly hlavně byty, zatímco v ostatních krajích to byly především domy (pořízení či výstavba) a pozemky (Graf 21 (c)).

Z analýzy je patrné, že objem úvěrů na okraji distribuce ať už z pohledu výše DSTI a LTV či vysokých absolutních splátek byl v čase relativně nízký a do určité míry koreloval s celkovým objemem poskytnutých hypotečních úvěrů. Analýza vybraných charakteristik naznačuje, že banky při poskytování distribučně okrajových úvěrů postupovaly spíše obezřetně v souladu s vydanými doporučeními ČNB. Úvěry s vysokými splátkami se poskytovaly v relativně nízké výši a s poměrně vysokou hodnotou zajištění, úvěry 40/80 či vysoké úvěry pak žadatelům s relativně vysokými příjmy. Převážná většina analyzovaných úvěrů byla poskytována k vlastnímu bydlení, motivace ke splácení by tedy měla být poměrně vysoká.

tags: #emise #hypotéka #třetího #věku #podmínky

Oblíbené příspěvky:

• Informace o odpadu
• O cílech Pařížské dohody
• Parametry kvality ovzduší
• Význam ekologických služeb
• Ako sa zbaviť plesne ekologicky