Poplatky za komunální odpad, energetická náročnost budov a další aspekty realitního trhu

Tento článek se zabývá různými aspekty spojenými s vlastnictvím a prodejem nemovitostí v České republice. Zahrnuje témata jako poplatky za komunální odpad, energetická náročnost budov, přípravu nemovitosti na prodej (home staging), ochranu osobních údajů v katastru nemovitostí, nový stavební zákon a proces předání nemovitosti.

Energetická náročnost budov (PENB)

Informace o energetické náročnosti jsou pro kupující nemovitostí velmi důležité a stále více rozhodující. Většina kupujících dnes bere v potaz nejen pořizovací cenu, ale i dlouhodobé provozní náklady. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) poskytuje přehled o budoucích provozních nákladech a pomáhá při rozhodování o koupi, zejména v kontextu rostoucích cen energií.

PENB umožňuje kupujícímu odhadnout budoucí účty za energie a zvážit, jak tyto náklady ovlivní rodinný rozpočet. Energeticky neúsporná nemovitost znamená vyšší měsíční výdaje za vytápění, ohřevu vody, osvětlení a chlazení. Úsporné nemovitosti s nižší energetickou náročností (např. nemovitosti s vyšší energetickou třídou (A, B) mají obvykle vyšší tržní hodnotu. Kupující berou v úvahu nejen pořizovací cenu, ale i budoucí náklady a PENB jim pomáhá zhodnotit celkovou investici. V případě koupě nemovitosti za účelem dalšího pronájmu je tato informace klíčová k určení výhodnosti investice.

Pro kupující, kteří dbají na životní prostředí, je nižší energetická náročnost důležitá. Součástí PENB jsou doporučení pro zlepšení energetické účinnosti. Prodávající musí uvádět energetickou třídu nemovitosti už v inzerátu. Pokud prodávající nedodá kupujícímu PENB, hrozí mu pokuta až do výše 100 000 Kč.

Základní údaje v PENB:

• Energetická třída: Hodnocení od A (nejúspornější) po G (nejméně úsporná).
• Roční měrná spotřeba energie: Uvádí se v kWh/m².
• Emise CO₂: Informace o množství vyprodukovaných emisí.

Vlastník bytu by měl o PENB požádat společenství vlastníků jednotek. Pokud k převodu nemovitosti dojde bezplatně (například darováním) nebo dědictvím, PENB se nevyžaduje. Budovy postavené před rokem 1947, které od té doby neprošly žádnou větší stavební úpravou (jako například zateplení fasády nebo výměna oken), nemusí mít PENB.

Čtěte také: Rozvoj měst a odpadové hospodářství

Home staging: Jak připravit nemovitost na prodej

Dobře připravený byt nebo dům se prodá rychleji a za vyšší cenu -⁠ to je dnes už prověřený fakt. Home staging nemusí znamenat drahé rekonstrukce; jde spíše o promyšlené úpravy, které zdůrazní potenciál prostoru a osloví co nejširší okruh zájemců. Důležitý je jak před nafocením nemovitosti pro zařazení do veřejné prezentace, tak před každou prohlídkou s konkrétními zájemci o koupi.

Základní tipy pro home staging:

1. Začněte důkladným úklidem. Odstraňte vše, co nepůsobí čistě a vzdušně.
2. Jasně oranžová stěna může být vaše srdcovka, ale většinu kupujících může odradit.
3. Menší pokoje často působí stísněně kvůli nadbytečnému nábytku.
4. Pár nových polštářů, přehoz na posteli a čerstvé květiny dokážou zázraky.
5. Přirozené světlo je nejlepší. Odhrňte těžké závěsy, všude rozsviťte, zvažte vyšší intenzitu žárovek v tmavších koutech a doplňte scénu teplým ambientním osvětlením.
6. Před návštěvou zájemců o koupi provoňte byt čerstvě uvařenou kávou, nebo třeba vonnými esencemi či svíčkami. Vyvarujte se kouření v interiéru bezprostředně před návštěvou zájemců o koupi, nebo přímo během ní. Dobře nemovitost vyvětrejte a zajistěte čerstvý svěží vzduch.
7. Zajistěte na prohlídku s klienty příjemné klima. Ani příliš teplo, ani příliš chladné prostředí. Pokud se zájemce necítí v nemovitosti komfortně již při samotné prohlídce, zpravidla bude chtít odejít dříve a nebude tak ani následně uvažovat o její koupi. V letních měsících se pokuste dobře vyvětrat, případně připravit ventilátor. V zimním období bude naopak potřeba zatopit na pokojovou teplotu, především pokud je nemovitost neobývaná. Přímý zdroj tepla, jako je například krb, dělá zázraky a přímo láká klienty ke koupi.

Po dokončení úvodního home stagingu vaši nemovitost nafotíme naší profesionální fototechnikou a fotografie vyčistíme do nejmenšího detailu, aby nemovitost působila na zájemce co nejatraktivněji. První dojem dnes začíná online a kvalitní snímky mohou zvýšit počet prohlídek a potenciálních zájemců až o 60 %.

Ochrana osobních údajů v katastru nemovitostí

Odborníci a politici se shodují na tom, že citlivé údaje v katastru by měly být dostupné pouze lidem, kteří k tomu mají pádný důvod. Kdokoliv si může snadno zjistit citlivé údaje včetně rodného čísla vlastníka nemovitosti, což odborníci považují za problém. Podle některých politiků by citlivé údaje, jako je například rodné číslo, měly zůstat před veřejností skryté.

"Objevuje se tu informace, která je nadbytečná, která prozrazuje o tom majiteli něco, co nikdo nemusí vědět. Mohou se zneužít při nějakém tlaku, zejména když je tam rodné číslo někoho, komu je 70-80 let," prohlásil poslanec Patrik Nacher (ANO). "Není nutné, aby to tam bylo, mělo by se to zrušit," řekl poslanec Martin Exner (STAN).

Předání nemovitosti po prodeji

Předání nemovitosti po prodeji je konečnou fází celého prodejního procesu. I tento akt má své náležitosti a je dobré je v zájmu obou stran dodržet, aby se prodávající i kupující rozešli v dobrém. Termín k předání nemovitosti by měl být jasně stanoven v kupní smlouvě. Obvykle se nemovitost předává poté, co je na katastru nemovitostí zapsán nový vlastník - kupující. Druhou možností je navázat termín předání na den připsání peněz na účet prodávajícího. Používá se obdobná lhůta jako v prvním případě, tedy pět až deset dnů.

Čtěte také: Český poplatek za dřevo

Někdy se používá pro předání nemovitosti termín navázaný již na doručení kupní smlouvy na katastr nemovitostí. Tento způsob se dle makléřů využívá zvláště v případech, že je byt či dům již neobydlený a prodávající ho chce předat co nejdříve, aby nemusel platit poplatky spojené s vlastnictvím. Nevýhodou ovšem je, že převod na katastru ještě neproběhl a může dojít k nějakému zádrhelu, kvůli kterému se převod neuskuteční. Je důležité vědět, že až dnem předání nemovitosti přechází na nového majitele odpovědnost za škody na nemovitosti, včetně případných nákladů souvisejících například s pojistnou událostí. Do té doby, i když je nemovitost již zapsána v katastru na nového vlastníka, odpovídá za nemovitost bývalý majitel, resp. Dnem předání přechází nemovitost a veškeré zařízení na nového vlastníka, včetně veškerého vybavení, které k tomuto dni v nemovitosti je.

Zde je třeba, aby makléř upozornil na tuto situaci prodávajícího. Někteří z nich mohou být liknaví, a zvláště u větší nemovitosti se mohou snažit domluvit s kupujícím, že si část věcí vystěhují později. Doporučuje se nic takového do smlouvy nezanášet a opravdu si nemovitost fyzicky převzít se vším, co v ní je a co k ní patří. Předávací protokol nemá žádnou zákonem danou formu, ovšem pokud jste kupovali nemovitost prostřednictvím realitního makléře, každá kancelář má vzory, do nichž doplní vše potřebné. Kromě základních údajů o předávajícím a přebírajícím má obsahovat veškeré údaje o nemovitosti tak, jak jsou specifikované již v kupní smlouvě. Dále je třeba doplnit veškeré předávané vybavení. To sice obsahuje již kupní smlouva, ale je třeba si je znovu zkontrolovat.

Zvláště u spotřebičů prověřit jejich funkčnost, v případě, že jsou novější, převzít si i záruční listy či návody. U předávaných klíčů je třeba zaznamenat jejich počet a ke kterým dveřím patří. Pozor na to, že u většiny zámků je dnes třeba mít také karty, bez nichž se nedají klíče přidělat. Dále je třeba zaznamenat stav veškerého dalšího příslušenství. U domu to bude například pozemek, zahrada, studna, garáž, kůlna a další, součástí bytu jsou často sklepní kóje, parkovací místa a podobně. Nezapomeňte na dokumenty týkající se minulosti nemovitosti, zvláště u domů je to velmi důležité - projekt, stavební povolení ke stavbě či realizovaným rekonstrukcím, průkaz energetické náročnosti, kolaudační rozhodnutí, technické certifikáty a další. Do předávacího protokolu se píšou také stavy měřidel energií a tepla.

A konečně, by měla být u předávacího protokolu kolonka na další poznámky, kde by měly být ke dni předání sepsány případné vady na nemovitosti. Pokud žádné nejsou, je vhodné uvést do této kolonky, že nemovitost byla předána bez vad. Předání nemovitosti občas probíhá tak, že si smluvní strany zaznamenají stavy měřitel, předají svazek klíčů a rozejdou se. Takový způsob nelze doporučit, protože nebude nikde existovat záznam o tom, v jakém stavu byla nemovitost předána.

Nový stavební zákon a kolaudace

Podle informace Ministerstva pro místní rozvoj z počátku dubna bude možné další tři roky podávat projekty postaru. Nový stavební zákon a související vyhlášky počítají s přechodným obdobím až do 30. 6. 2027. „Uvědomujeme si, že příprava stavebních projektů je finančně i časově náročná a nutně probíhá kontinuálně. Přechodné období proto platí pro procesní postupy, dokumentaci staveb i posuzování, nehrozí proto nebezpečí, že by se projekty musely kvůli novému stavebnímu zákonu překreslovat,“ uvedla vrchní ředitelka sekce veřejného investování, výstavby a sociálního začleňování MMR ČR Leona Gergelová Šteigrová.

Čtěte také: Podivín: Poplatek za komunální odpad

Nový stavební zákon sněmovna sice schválila již v červenci 2021, ovšem, než vůbec nabyl účinnosti, stačila ho novelizovat. Novela byla schválena v březnu 2023 a po schválení senátem a podpisu prezidenta vyšla ve sbírce zákonů v červnu 2023. Teprve potom bylo možné zahájit práce na prováděcích vyhláškách. A protože novela obsahuje některé zásadní úpravy, musely být už téměř hotové vyhlášky v podstatě celé přepracovány.

Nejvýraznější je vyhláška o požadavcích na výstavbu. Vyhláška požadavky výrazně zjednodušuje, od některých přežitých dokonce úplně upouští, například od požadavků na oslunění nebo výšku rodinných rekreačních staveb. Snižuje také nároky na parkovací místa nebo ruší nutnost oddělovat toalety předsíní. V závislosti na lokalitě mohou tyto změny snížit investiční náklady na byt. Vyhláška také již neobsahuje požadavky na dopravní infrastrukturu, protože uvedené bude v gesci Ministerstva dopravy. Praha, Brno a Ostrava mohou vydat své vlastní městské předpisy. V takovém případě se ty celostátní nebudou uplatňovat.

Ministerstvo pro místní rozvoj při přípravě vyhlášky o požadavcích na výstavbu velmi úzce spolupracovalo se zástupci profesních komor, podnikatelských svazů i samospráv. Text vyhlášky je od února přístupný na webu MMR, kde se s ním mohou stavebníci seznámit. V současné době je vyhláška ke schválení u Evropské komise, která by tak měla učinit do 23. května. V účinnost vejde 1. 7. Vyhláška o dokumentaci staveb pro povolení záměru bude nově pouze jednostupňová. Nebude se vypracovávat zvlášť pro územní rozhodnutí a stavební povolení. Výrazně se také omezí její rozsah a podrobnost, což je opět pro stavebníky velká výhoda. Nyní je v meziresortním připomínkovém řízení a vstoupí v účinnost 1. 7.

Vyhláška o stanovení obecních stavebních úřadů stanoví obce, ve kterých se budou nacházet stavební úřady a vymezí jejich správní obvody. Na konci dubna bude vyhláška z ministerstva postoupena Legislativní radě vlády. Poslední je vyhláška o provedení některých ustanovení stavebního zákona. Ta obsahuje především veškeré formuláře, které bude třeba k žádostem a dalším krokům ve stavebním řízení či při změnách, schvalování, kolaudací a podobně. Vyhláška se nachází v meziresortním připomínkovém řízení a vstoupí v účinnost také 1. 7. Všechny stavební projekty bude možné podávat i schvalovat podle dosavadních prováděcích předpisů až do 30. 6. 2027. Cílem je usnadnit stavebníkům přechod na novou legislativu, ale není to dogma.

Starý stavební zákon vyžadoval pro běžné rodinné domy ohlášení stavebnímu úřadu. Jednalo se o „stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím“. Stavby pak bylo možné začít užívat na základě tzv. kolaudačního souhlasu. To již nyní neplatí. Nový stavební zákon vrátil „klasickou“ kolaudaci (resp. Stavbu, která nevyžaduje kolaudační rozhodnutí, lze nyní užívat ihned po dokončení v souladu s účelem vymezeným v povolení stavby. Jsou to některé jednoduché stavby a dále, až na jednu výjimku, také drobné stavby. Přesný výčet těchto staveb přinášejí přílohy č. 1 a 2 stavebního zákona (283/2021 Sb.). Dokončení takové stavby stavebník oznámí neprodleně stavebnímu úřadu a začne stavbu běžně užívat.

Stavby pro bydlení jsou zařazeny do jednoduchých staveb, které až na výjimky nevyžadují stavební povolení. Těmi výjimkami jsou právě rodinné domy. Respektive přesněji: stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží, podzemní stavby do 300 m2 zastavěné plochy a do 3 m hloubky, pokud nejde o stavby technické infrastruktury, stavby garáží do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m.

Po dokončení stavby rodinného domu tedy musí stavebník požádat o vydání kolaudačního rozhodnutí. To učiní písemně s příslušnými přílohami, které definuje zákon, včetně dokumentace pro povolení stavby a s případným vyznačením změn, ke kterým v průběhu stavby došlo. V rámci kolaudačního řízení stavební úřad posoudí, zda skutečné provedení stavby je v souladu se stavebním povolením, případně posoudí malé odchylky.

Situace na realitním trhu v roce 2023 a výhled na rok 2024

Situace na realitním trhu nebyla v posledních 20 letech tak akční, jako v roce 2023. Největší vliv na to měly úrokové sazby hypotečních úvěrů a ceny energií. Najednou byla pryč doba, kdy se o jeden byt ucházelo několik desítek zájemců. Nastala “zákopová válka” - tedy situace, kdy na jedné straně prodávající nechtěli jít s cenou níže a kupující nechtěli zaplatit požadované aktuální ceny. Ve všech částech České republiky se prodloužila doba, po kterou je nabízená nemovitost na trhu k prodeji. V průměru o 50 %.

Dlouhé roky byly hypotéky bankami poskytovány s úrokovou sazbou okolo 2 %. Hlavní změna nastala v 1. polovině roku 2022, kdy se repo sazba České národní banky (sazba, od které se odvíjí sazby i na hypotečním trhu) zvedla během 6 měsíců z 3,75 % až na 7 %. To bylo způsobeno značným nárůstem inflace (vyvolané mezinárodní situací včetně válečných konfliktů). Spoustě lidem také banky při konci fixace zvýšily úrokové sazby až na 6 %. To najednou mohlo dělat rozdíl v měsíční splátce +10 000 Kč.

Velkým strašákem hlavně pro majitele rodinných domů bylo avizované navýšení cen energií. Naštěstí mnoho distributorů nabídlo ceny pod vládou nastavenými stropy a spíše to byla panika vyvolaná médii. V roce 2024 by se situace na realitním trhu měla stabilizovat. Pokud přemýšlíte o koupi nemovitosti, možná to pro vás bude dobrý rok. U nemovitostí se i letos očekává pokles cen v rámci několika málo procent. A už nyní banky snižují úrokové sazby. Průměrná sazba dle Hypomonitoru byla ke konci roku 2023 5,67 % a další pokles uvidíme v následujících měsících. Každá dobrá realitní kancelář má nástroje, které dovedou vyhodnotit vývoj cen v oblasti s vaší nemovitostí.

tags: #finep #poplatek #za #komunální #odpad

Oblíbené příspěvky:

• Co je zahradnický kompost?
• Myslivost a ochrana přírody v červnu
• Lexikon strašidel
• Rozměry a vlastnosti nádoby
• Škodlivé vlivy na ekologii