Likvidace odpadu z pronájmu kanceláří: Povinnosti a odpovědnost

Do naší Poradny dorazil dotaz týkající se platby za svoz odpadu v případě nájemníků bez trvalého bydliště: Vlastník bytového domu s nájemníky má smlouvu se svozovou firmou na svoz odpadu nájemníků. Rád by platby za svoz inkasoval od nájemníků. Ti však nemají v bytovém domě trvalé bydliště a odmítají platit s tím, že za svoz komunálního odpadu platí v obci, kde mají trvalé bydliště.

Kdo je v tomto případě povinen platit za svoz odpadu vyprodukovaného nájemníky v bytovém domě a jak se na tento odpad pohlíží z pohledu zákona - jde o komunální odpad nebo odpad vzniklý v rámci podnikatelské činnosti?

Na dotaz odpovídá Mgr. Petr Opluštil z advokátní kanceláře HAVEL & PARTNERS:

Odpad produkovaný v rámci nájemního bydlení

Odpad produkovaný nájemci v rámci jejich nájemního bydlení je dle zákona č. 541/2021 Sb., o odpadech, ve znění pozdějších předpisů („zákon o odpadech“), považován za komunální odpad. Vlastník nemovité věci nemá ve vztahu ke komunálnímu odpadu pocházejícího z domácností nacházejících se v nemovité věci postavení původce odpadu (§ 5 odst. 3 zákona o odpadech). Jedná se o odpad mající původ v nepodnikatelské činnosti fyzických osob a takový odpad by měl být odstraňován prostřednictvím obecního systému nakládání s komunálním odpadem ve smyslu § 59 odst. 1 zákona o odpadech.

Odvoz komunálního odpadu patří mezi služby související s užíváním bytu ve smyslu § 2247 občanského zákoníku. Rozsah služeb zajišťovaných pro nájemce pronajímatelem je předmětem dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Pokud se však nedohodnou, obsahuje občanský zákoník tzv. vyvratitelnou domněnku, že takovou nezbytnou službou, kterou pronajímatel pro nájemce zajišťuje, je i odvoz komunálního odpadu.

Čtěte také: Milovice: Kompletní Průvodce Likvidací Odpadu

Vlastník bytového domu má nárok na platbu záloh za služby

Způsob rozúčtování nákladů a způsob úhrady nákladů mezi vlastníkem bytového domu jako pronajímatelem a nájemci bytů v domě obsahuje zvláštní právní předpis, konkrétně zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů („zákon 67/2013“).

Dle zákona 67/2013 má vlastník bytového domu vůči nájemcům nárok na placení záloh za jím zajišťované služby. Není-li výše záloh dohodnuta, určí vlastník bytového domu měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.

Pro rozúčtování nákladů na odvoz komunálního odpadu, není-li jiná dohoda s nájemci, se použije počet osob rozhodných pro rozúčtování. V případě nájemního bydlení osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb jsou nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období. Je povinností nájemce oznámit pronajímateli počet těchto osob a případnou změnu v tomto počtu.

Po skončení zúčtovacího období, které je zpravidla 12 měsíční, má nájemce nárok na vyúčtování služeb. Skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje vlastník bytového domu nájemcům vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí nájemcům nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Vlastník bytového domu ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Finanční vyrovnání provedou vlastník bytového domu a nájemci v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci.

V popisovaném případě lze předpokládat, že nájemce užívá pronajímaný byt a odpad jím produkovaný při užívání bytu nevynáší do popelnic v obci, kde je přihlášen k trvalému pobytu, ale prostřednictvím popelnice v obci u bytového domu, v němž se pronajímaný byt nachází. Je tedy nepochybné, že tuto službu fakticky využívá. Moderní administrativní budovy, nákupní centra, logistické areály - pronájem prostor v těchto budovách je od počátku jiný, než pronájem v běžných soukromých činžácích a domech.

Čtěte také: Sazba DPH pro dřevěné odpady

Pokud se vaše podnikání rozšířilo a rozhodli jste se stěhovat do takových prostor, počítejte s tím, že nájemní smlouva a podmínky pronájmu se budou podstatně lišit od smluv se soukromými majiteli domů. Tyto typy budov většinou vlastní velcí investoři, kteří pronajímají jejich části konkrétním podnikatelským subjektům. Neprovádějí to sami, většinou k tomu mají smlouvu s odborníky na reality, ať to jsou běžné realitní kanceláře nebo speciální makléřské firmy zabývající se pouze pronájmem komerčních prostor tohoto charakteru, často také i jejich správou.

V případě komerčního nájmu nebytových prostor se v těchto nových budovách používají tzv. institucionální nájemní smlouvy. Smlouvy bývají velmi dlouhé, mívají desítky stránek, k tomu přílohy a vyžadují dostatek erudice a času na jednání. Nejpodstatnější pro nájemce bývají jejich práva a povinnosti, ale také co vše bude nájemce platit. V běžných nájemních smlouvách je cena komponována jako nájemné a služby, které zahrnují nejčastěji odvoz odpadu a úklid, energie si nájemce většinou přehlásí a hradí napřímo.

Z nájemného pak musí pronajímatel hradit případné opravy budovy, koupi nových rohožek, čisticí prostředky, daně a další náklady. Teprve po odečtení těchto nákladů mu zůstane zisk. Naproti tomu institucionální nájemní smlouva je komponována jinak. V těchto smlouvách se počítá s nájemným již jako s čistým příjmem pronajímatele. K tomu přibývají další položky. Jednou z nich je Add on Factor. V této položce je rozpočítána poměrná část za užívání společných prostor v celé budově, jejichž vybudování a údržbu investor (pronajímatel) musel zaplatit a musí je udržovat. Nejde jen o sociální zařízení, chodby či recepci, ale třeba i o atrium, kuřácký koutek, kuchyňku, konferenční prostor a podobně.

Dalšími náklady jsou Service Charges. Do nich patří vše, co souvisí s provozem budovy. Jsou to například daně, mzdy zaměstnanců, úklidová služba, ale třeba i mytí oken horolezci, bezpečnostní služba, provoz výtahů, eskalátorů, energie, práce daňových a účetních poradců, náklady na provozování místností pronajímatele, ve kterých úřaduje personál starající se o budovu, pojištění, výzdoba společných prostor a další. Tyto náklady bývají vyúčtovávány, a nájemci jsou tak informováni o jejich skutečné výši. A konečně, je zde management fee, což je poplatek za správu budovy jako takové.

Vyjednávání o konečné podobě institucionální nájemní smlouvy není jednoduché. Pokud jde nájemce do takových prostor poprvé, skladba plateb a složitost takové smlouvy ho může zaskočit. Nicméně je třeba si uvědomit, že u takových typů budov získává nájemce nejen prvotřídní služby, ale i určitý status, který ho ve společenském žebříčku posouvá na vyšší příčku. A za to je třeba zaplatit. Je třeba si rovněž uvědomit, že u institucionálního nájmu (budovy) dostává nájemce vedle prvotřídních služeb i jistý punc statusu.

Čtěte také: Jak ušetřit na likvidaci stavebního odpadu?

V ČR je běžnou praxí, že pro společnosti, které provozují běžné kancelářské činnosti v pronajatých kancelářích administrativních budov, zajišťuje odvoz a likvidaci komunálních odpadů majitel nebo správce objektu. Obvykle má tento majitel uzavřenu smlouvu s některou z odpadových společností a odvoz komunálního odpadu zajišťuje pro své nájemce hromadně (pokud je jich v daném objektu více). Postoj Ministerstva životního prostředí (MŽP) je však v této záležitosti jiný.

Podle písemného stanoviska MŽP a ústního potvrzení centrály České inspekce životního prostředí (ČIŽP), které si k tomuto problému naše společnost vyžádala, musí každá právnická osoba nebo podnikající fyzická osoba mít vlastní smlouvu/dohodu s odpadovou společností (případně s obcí) a to i přesto, že produkuje pouze komunální odpad nebo tzv. odpad podobný komunálnímu. Tato povinnost se tedy vztahuje i na společnosti, které mají své kanceláře ve velkých administrativních budovách, kde je součástí nájemní smlouvy plné zajištění souvisejících služeb, včetně odvozu a likvidace odpadu.

V návaznosti na tuto problematiku ještě připomínáme existující povinnost pro podnikající subjekty platit poplatek za možnost využívat běžné kontejnery na tříděný odpad, které poskytuje obec.

Jak správně účtovat služby při pronájmu domu nebo bytu?

Koupit byt jako investici, pronajímat jej a inkasovat nájemné bez jakýchkoliv starostí s tím souvisejících, je sen každého investora. Avšak s pronájmem nemovitosti souvisí nejen inkasování nájemného, ale také spousty starostí, povinností a celkového starání se o byt. Jako majitel nemovité věci, v tomto případě bytu, jste povětšinou členem společenství vlastníků, které se stará o dům a také, pokud není pověřen externí správce, provádí předpisy záloh na každý konkrétní byt v domě. V případě pronájmu bytu by tedy mělo být již při sjednávání nájemního vztahu jasné, co bude a co nebude součástí předpisu záloh, který bude hrazen nájemcem po dobu sjednaného nájmu. Předejde se tak případným nejasnostem, dohadům a zbytečným konfliktům ohledně vyúčtování.

Na toto samozřejmě pamatuje i občanský zákoník, konkrétně ust. § 2247 odst.2, který taxativně vyjmenovává služby, které jsou nezbytné po dobu nájmu a jsou tedy i zúčtovatelné. Naopak, je zákonem (tj. zák.č. 89/2012 Sb, občanský zákoník a zák.č. 67/2013 Sb. zákon o službách) výslovně zakázáno, aby po nájemci bylo požadováno hrazení, či aby se nájemce podílel na úhradě služeb, jenž nesouvisí přímo s vlastnictvím bytu. Zejména výše fondu oprav může být především u starších bytů poměrně vysoká a v ekonomice pronájmu bytu hraje velmi významnou roli.

V případě, že pronajímatel chce, aby fond oprav hradil nájemce, musí na toto pamatovat již při stanovení výše nájemného. Pronajímatel si zjednodušeně řečeno navýší částku nájemného o částku nezúčtovatelných služeb. „Mnozí majitelé bytů, kteří si nemovitost pronajímají sami si s fondem oprav absolutně nedělají hlavu, zkrátka ho napočítají nájemci do služeb a čekají co bude. Většinou ani nemají ponětí, že něco dělají špatně a vystavují se tak riziku soudního sporu“, sdělila realitní makléřka společnosti BYTY Západ, s.r.o., Iveta Gütterová, která se pronájmům bytů profesionálně věnuje téměř 10 let.

Pokud si nejste jisti, zda je váš nájemní vztah právně v pořádku a nechcete řešit složitost vyúčtování služeb a energií po každé změně nájemce či při každoročním vyúčtování, můžete se obrátit na službu Správa pronájmů či Garantovaný nájem od realitní společnosti BYTY Západ, s.r.o., která se věnuje správě pronájmů investičních bytů v Praze a Plzni a se správou má praktické zkušenosti.

Rozhodli jste se, že svůj byt budete pronajímat a teď nevíte, co Vás všechno čeká? Co musíte zařídit? Kdo bude platit opravy? Co budete platit Vy a co nájemce? Co je předávací protokol? V jakém stavu musí být byt k pronájmu? Byt je způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li stavu uvedeném ve smlouvě. Pokud není ve smlouvě výslovně sjednáno jinak, pak pronajímatel zajistí po dobu nájmu tzv. nezbytné služby. Nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Kdo ty "služby spojené s užíváním bytu" platí?

Co je tedy ta běžná údržba? Běžnou údržbou je myšleno udržování bytu v dobrém stavu, do čehož se počítá i úklid a čištění bytu včetně zařízení a vybavení. Nájemce by měl zařízení udržovat ve funkčním stavu a pravidelně kontrolovat, zda funguje. Do toho pak spadá i kontrola termostatických hlavic s elektronickým řízením, vodovodních baterií, ale i hlásiče kouře. Dále také nájemce hradí sám malování, tapetování a opravu omítek.

A co jsou tedy ty drobné opravy? Drobnými opravami bytu se rozumí opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, jestliže vybavení spadá do vlastnictví pronajímatele. Přesný výčet drobných oprav, který má v bytě hradit nájemce, nový občanský zákoník nijak nedefinuje. Přesný výčet však vymezuje § 4 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Nájemce je povinen uhradit například opravu u vrchních částí podlah a podlahových krytin, u kování a klik, u rolet, žaluzií, u výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu (neplatí pro hlavní uzávěr), u kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů (vyjma opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení), vodovodních výtoků a zápachových uzávěrek, u ohřívačů vody, sprch, bidetů, umyvadel, van, kuchyňských sporáků, dřezů, splachovačů, vařičů, kuchyňských linek a vestavěných i přistavěných skříní, u zvonků, domácích telefonů, přijímačů satelitního vysílání, řídících jednotek ventilace a klimatizace a u mnoho dalšího… Blíže vše specifikuje výše uvedené vládní nařízení.

Pokud by šlo o vadu, která v případě neodstranění může způsobit další poškození bytu, vybavení, zařízení anebo třeba i bytu sousedů, je třeba ji ohlásit neprodleně. Jestliže ji pronajímatel v přiměřené době neodstraní, může je odstranit nájemce a následně po pronajímateli požadovat proplacení úhrady anebo slevu z nájemního. To ale vše za předpokladu, že vše majiteli ohlásil.

Pokud sám nájemce anebo osoby, které s ním bydlení v nájmu sdíleli, způsobí nějakou škodu, opravu nebo výměnu vždy hradí nájemce. Práva pronajímatele, ale i nájemce dokáže dobře ochránit předávací protokol. Na ten se rozhodně vyplatí nezapomenout.

Vratná kauce je pojem, který v občanském zákoníku figuruje jako tzv. jistota. Představuje dočasnou platbu nájemce pronajímateli. Tak pak slouží na případnou úhradu nákladů, které vzniknou eventuálním nezákonným jednáním nájemce. Pokud si nejste jistí, že si dokážete pohlídat vše potřebné u nájemní smlouvy a předávacího protokolu, nebojte se tyto starosti svěřit realitní kanceláři. Ta s tím má letité zkušenosti a je schopná Vám nájemní smlouvu i předávací protokol připravit na míru Vašim požadavkům tak, abyste se v budoucnu vyhnuli jakýmkoliv problémům. Má k dispozici aktuální smlouvy, dle daných zákonů, takže se nestane, že si najdete na internetu nějakou smlouvu, která není podle platných zákonů. Pomůže Vám i s jinými starostmi, jako třeba vypočítat adekvátní cenu nájmu, vybrat solventního nájemce, vysvětlí vám, jak funguje vratná kauce atd.

Slušná realitní kancelář si za všechny tyto služby neřekne přemrštěnou částku. U nás třeba veškeré tyto služby platí nájemce formou tzv.

Pronajímáte byt? A znáte všechny povinnosti pronajímatele?

V tomto článku najdete praktický přehled všech povinností pronajímatele, které musíte dodržet, abyste předešli sporům i pokutám. Tentokrát si rozebereme povinnosti pronajímatele při pronájmu bytu. Napadlo vás někdy, že většina problémů s nájemníky začíná už u špatně nastavené smlouvy? Základem úspěchu je vždy kvalitní nájemní smlouva.

Doporučujeme využívat dvojitou ochranu proti neplatičům - tedy kombinaci kauce a rozhodčí doložky. Kauce vám kryje případné dluhy nebo škody, rozhodčí doložka umožní rychlejší a levnější řešení sporů než běžný soud. Pronajímatel musí nájemci předat byt ve stavu způsobilém k nastěhování a užívání. To znamená, že byt musí být čistý, funkční, s klíči a přístupem ke všem potřebným zařízením. Pokud například pronajímáte byt s kuchyňskou linkou, musí být v provozuschopném stavu.

Pronajímatel musí udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a provádět nezbytné opravy. Pokud nájemce včas nahlásí závadu, kterou má odstranit pronajímatel, a ten tak neučiní, může nájemce požadovat slevu z nájemného nebo si opravu zajistit sám a náklady odečíst. Pronajímatel má právo vstoupit do bytu pouze v nezbytných případech a po předchozím oznámení. Výjimkou jsou havárie nebo situace, kdy neodvratně hrozí škoda.

Jednou z nejdůležitějších povinností pronajímatele je správné a včasné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Pronajímatel musí nájemci umožnit nahlédnout do vyúčtování služeb nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. Pokud pronajímatel nevyúčtuje služby včas nebo nevrátí přeplatek, může nájemce požadovat smluvní pokutu. Zákon č. 67/2013 Sb.

Kauci musíte vrátit po skončení nájmu, odečíst můžete pouze skutečné dluhy nebo škody. Úspěšný pronájem bytu není jen o dobře napsané smlouvě. Je to hlavně o aktivní správě nájemního vztahu, včasné komunikaci a dodržování všech povinností. Pravidelně kontrolujte stav bytu, vyúčtovávejte služby včas a transparentně, řešte opravy bez odkladu a vždy jednejte férově.

V naší advokátní kanceláři máme s povinnostmi pronajímatele bohaté zkušenosti. Nastavíme vám bezpečnou nájemní smlouvu, zajistíme dvojitou ochranu proti neplatičům a pomůžeme s průběžnou správou nájemního vztahu. Poradíme vám, jak správně účtovat služby, řešit opravy i komunikaci s nájemníkem.

Vlastnictví bytu, stejně jako jeho užívání přináší i nemalé náklady, na které vlastník bytu hradí správci pravidelné měsíční zálohy. V případě pronájmu bytu se stává pronajímatel „prostředníkem“ mezi správcem a nájemcem při poskytování služeb spojených s nájmem.

Podkladem pro vyúčtování služeb je vždy seznam nákladů spojených s užíváním bytu za dané období, kterým je obvykle kalendářní rok, dále přehled záloh uhrazených nájemcem nebo podnájemcem na tyto služby a nájemní nebo podnájemní smlouva společně s předávacím protokolem se stavy poměrových měřidel (voda, topení). V nájemní nebo podnájemní smlouvě musí být přesně uvedeny veškeré poskytované služby spojené s nájmem, a zda se tyto služby vyúčtovávají, nebo zda se hradí paušálně.

Samotné vyúčtování se provádí tak, že se sečtou náklady za poskytnuté služby spojené s nájmem, připadající na daný rok a odečte se součet přijatých záloh na tyto služby od nájemce. Výše uvedeným způsobem je možné vyúčtovat služby spojené s nájmem pouze v případě, že doba nájmu je shodná s účetním obdobím, tedy od 1. ledna do 31. prosince daného roku. Pro určení koeficientu v případě, že není možné stanovit spotřebu pomocí poměrových měřidel např. kalorimetry, použijeme tabulku energetické náročnosti jednotlivých měsíců stanovené v příloze č. 1. vyhlášky č. 269/2015 Sb., kde výsledný koeficient získáme prostým sečtením procenta nákladů za měsíce, kdy nájemce nebo podnájemce byt užíval.

U nákladů za služby, které nejsou přímo měřitelné (např. Náklady na služby rok 1. 6. 2024 do 31. 12. 40 % (1.6.) Tento způsob vyúčtování lze analogicky použít i při prodeji bytu v průběhu roku, pouze se rozšíří rozsah vyúčtování o další poskytnuté služby, které jsou uvedeny na evidenčním listě daného bytu. Někteří správci jsou schopni vyúčtování při prodeji bytu rozdělit mezi původního a nového vlastníka.

Správné rozúčtování nákladů na služby spojené s nájmem bytu se stává s blížící se polovinou roku aktuální, protože touto dobou dostávají pronajímatelé vyúčtování od správců a správních firem, které následně vyúčtovávají svým nájemcům. Otázku vyúčtování služeb při pronájmu bytu řešíme v naší realitní kanceláři velice často.

Pravidla stanoví zákon o poskytování služeb č. 67/2013 Sb.

Tam se služby dělí na nezbytné a ty ostatní. A pokud není v nájemní smlouvě vymezeno, jaké služby pronajímatel společně s nájmem zařizuje, platí zákonný rozsah těchto nezbytných služeb. Mezi nezbytné služby nepatří dodávka elektřiny, plynu ani připojení k internetu. Většina pronajímatelů energie svých nájemců nechce řešit a umožňuje nájemcům uzavřít na dodávky energií a internetu smlouvu přímo s dodavateli.

Všechny služby, které takto poskytuje pronajímatel, se rozúčtovávají. Zúčtovací období trvá zpravidla 12 měsíců, většinou je to kalendářní rok. Poté má nájemce 4 měsíce na to, aby požádal pronajímatele o nahlédnutí do všech podkladů pro vyúčtování. Pronajímatel by měl naopak do stejné lhůty, tj. Vyrovnání přeplatků či nedoplatků provedou nájemce s pronajímatelem v dohodnuté lhůtě, která může být maximálně 4 měsíce - pokud si ji takto stanoví v nájemní smlouvě. Pokud není lhůta stanovena, musí být přeplatek či nedoplatek vyrovnán nejpozději do 3 měsíců od doručení vyúčtování.

U některých nájemních smluv, zejména u krátkodobých pronájmů, může být praktičtější, když se energie nepřepisují a jsou vedeny na pronajímatele. Jsou-li dodávky energií a služeb připojení k internetu součástí služeb spojených s nájmem, bude velmi důležité správné nastavení výše záloh za tyto služby. V současné době rostoucích cen energií se výše záloh může častěji měnit. Pronajímatel má proto právo jednostranně změnit nájemci výši záloh. Musí to učinit písemně a zvýšení odůvodnit. To je třeba uvést v nájemní smlouvě.

Přitom mohou v jednom domě existovat obě možnosti - tedy že někteří nájemci budou mít paušální platbu a některým se budou služby vyúčtovávat. Úhrady za energie či další služby, například internet apod., jsou pak buď zahrnuty do částky nájemného, nebo jsou hrazeny samostatnou paušální částkou vedle nájemného. Pokud nájemce a pronajímatel zvolí jednu z těchto dvou variant, služby poskytované s nájmem bytu se nevyúčtovávají. Neplatí to však vždy, je to spíše otázka krátkodobých pronájmů.

Podle příslušného zákona (§ 9) nelze u nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Již při podpisu nájemní smlouvy by mělo být definováno, kolik osob bude v bytě bydlet, a to zvláště v domech, kde se rozúčtování nákladů na služby řídí podle počtu osob v domácnosti. Nájemce by měl proto při každé změně nahlásit nový počet osob pronajímateli.

V prvotní fázi je vhodné si v nájemní smlouvě stanovit, které služby spojené s užíváním bytu nebo domu zajišťuje pronajímatel a které nájemce. Pokud nebude toto ve smlouvě řešeno, použijí se zákonná ustanovení, podle kterých je povinností pronajímatele zajistit po dobu nájmu tzv. nezbytné služby, přičemž se má za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu (§ 2247 odst.

Byť není vyloučené ani ujednání, že by pronajímatel nezajišťoval žádné služby, v praxi bude muset téměř ve všech případech pronajímatel vždy alespoň nějaké služby zajišťovat. V případě, že je předmětem nájemní smlouvy byt v bytovém domě, ve kterém působí společenství vlastníků, bude standardně pronajímatel zajišťovat ty služby, které zajišťuje společenství vlastníků. Zvláštní právní předpisy mohou navíc určovat, které služby hradí výlučně vlastník nemovitosti (například § 2 odst.

Při nájmu bytu v bytovém domě, ve kterém vlastník bytu hradí zálohy společenství vlastníků, je zapotřebí rovněž myslet na skutečnost, že některé služby nájemce výslovně hradit nesmí. Obecně platí, že nájemce může hradit jenom ty služby, které souvisejí s bytem a poskytují nájemci pro užívání bytu „prospěch“. Typicky jde o fond oprav, což bývá významná výdajová položka, dále rovněž nesmí nájemce hradit poplatky správce domu, odměny pro členy výboru společenství vlastníků ani pojištění domu.

Samostatnou kapitolou jsou pak dodávky elektřiny (a případně i plynu), které může zajišťovat pronajímatel, ale lze je i tzv. „přepsat na nájemce“. Nájemce je pak tím, kdo s dodavatelem elektřiny či plynu uzavírá smlouvu o dodávkách médií, sám platí zálohy přímo dodavateli a případný přeplatek obdrží rovnou od dodavatele, nedoplatek naopak bude dodavatel vymáhat přímo po nájemci.

Vlastník bytu nebo domu by měl s nájemcem v nájemní smlouvě nastavit, jakým způsobem budou poskytnuté služby hrazeny. Nejčastějším způsobem je samozřejmě zálohová platba podle zákona č. 67/2013 Sb. (dále jen „ZPB“)[2]. Podle § 4 odst. 1 ZPB platí, že výši záloh by si měli primárně ujednat smluvně v nájemní smlouvě pronajímatel a nájemce. Pokud se smluvní strany v nájemní smlouvě nedohodnou, pronajímatel určí měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z nákladů předpokládaných dle uplynulého roku nebo dle posledního zúčtovacího období nebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku (§ 4 odst. 2 ZPB). Výše záloh by tak ideálně měla odpovídat předpokládané spotřebě.

tags: #likvidace #odpadu #z #pronajmu #kancelari #povinnosti

Oblíbené příspěvky:

• Historie dělostřeleckého stanoviště v Olomouci
• Analýza znečištění MHD Brno
• Vlastnosti a Použití ekologických nátěrů
• Tutorial: Pohyblivá Animace Přírody
• Profesionální čištění odpadů Habartov