Areály bývalých továren, skladů nebo zemědělských družstev lákají developery z pochopitelných důvodů. Často mají vynikající lokalitu v širším centru měst, jsou napojeny na stávající infrastrukturu a jejich pořizovací cena se zdá být velmi atraktivní. Lákadlem je jejich potenciál pro revitalizaci a nové využití.
Definice brownfieldu je širší, než si většina lidí myslí. Podle Národní strategie regenerace brownfieldů je to jakákoli nemovitost - pozemek, objekt či areál - která je nedostatečně využívaná, zanedbaná a může být kontaminovaná.
Ekologická zátěž není jen nepořádek, staré pneumatiky nebo polorozbořená budova. Tato kontaminace vznikla lidskou činností (např. průmyslovou výrobou, úniky chemikálií, nevhodným skladováním ropných látek) a představuje závažné riziko pro lidské zdraví nebo životní prostředí. Levný nákup brownfieldu se může obratem změnit v noční můru.
Náklady na průzkum, analýzy a následnou sanaci (čištění) se mohou snadno vyšplhat na desítky, v extrémních případech i stovky milionů korun. Inzerovaná nízká cena brownfieldu často není sleva; je to tiché přiznání existence rizika.
Odpovědnost za Ekologickou Zátěž
Mnoho investorů žije v domnění, že pokud zátěž nezpůsobili, nemohou za ni být odpovědní. Ano, evropské i české právo je postaveno na zásadě, že za prevenci a nápravu ekologické újmy má platit ten, kdo ji způsobil. Je to základní kámen environmentální odpovědnosti.
Čtěte také: Ekologická zátěž a její odstranění
Problém č. Většina nejproblematičtějších brownfieldů pochází z průmyslové činnosti před rokem 1989. Původní státní podniky, které kontaminaci způsobily, byly v 90. Problém č. 2: Kdo zaplatí nápravu? Právní systém nesnáší vakuum. Pokud nelze nalézt a postihnout původního znečišťovatele, odpovědnost se přesouvá.
Ano, nákupem pozemku často přebíráte i odpovědnost za jeho faktický stav, i když jste zátěž nezpůsobili. Chráníme vás před převzetím cizích závazků.
Pokud kupní cena odráží riziko, pak jediným nástrojem, jak toto riziko přesně vyčíslit, je hloubková prověrka neboli Due Diligence (DD). Nestačí se jen podívat do katastru nemovitostí.
Jak Odhalit Rizika, Která Nejsou Vidět?
Právní due diligence musí jít ruku v ruce s tou environmentální. Due diligence neslouží jen k finálnímu rozhodnutí "koupit / nekoupit". Je to především ten nejlepší nástroj pro vyjednávání o kupní ceně.
SEKM - Systém Evidence Kontaminovaných Míst
SEKM slouží MŽP k evidenci případů ekologické újmy dle § 16 odst. 2 písm. č. dle zákona č. Informační systém SEKM je zdrojem dat pro jev č. prací z vyhlášky č. 369/2004 Sb. průzkumem, hodnocením rizikovosti, monitorováním či sanací, tj. starých ekologických zátěží. zákona č.
Čtěte také: Prevence plísně: Ekologické postupy
V SEKM je završením anotační práce s každou lokalitou hodnocení priority. Informace o žádosti dostane uživatel avízem.
Správcem systému je Ministerstvo životního prostředí.
Data SEKM jsou prostorových geografických dat společně s jejich atributy. Nevyhnutelnou podmínkou identifikace kontaminovaného, resp. s ustanovením zákona č. (stavební zákon) a vyhláškou č. 500/2006 Sb. podkladů pro jev 64. důsledků v případě nesprávně či neúplně předaného údaje podle § 28 odst. zákona.
Pod metadaty se rozumí seznam atributů daného objektu. situačním výrokem. se při této klasifikaci. jejího hodnocení a zařazení do příslušné kategorie. rubrik, s důrazem na přehlednost a snadnou orientaci.
Pracovník administrace SEKM, mj. nesprávně či neúplně zaneseného údaje podle § 28 odst. 3 stavebního zákona. je nezbytné, aby zapisoval do systému pouze ověřené a pravdivé informace.
Čtěte také: Eko-škody firem: jak na to?
Výsledky starších průzkumných, resp. nebo WGS-84 (GPS). a každá lokalita má svůj záznam. k nim k dispozici údaje. podobjektů (např. oblast, stavba, objekty apod.),- fotky, resp. obsahující např. priority. pozicí v souřadnicích X, Y systému S-JTSK nebo WGS-84 (GPS), (např. "starých skládek" (tj. ještě starší. které se v systému SEKM u nových lokalit doplňují, resp. vzorků odebraných na sledovaných objektech.
Metodický pokyn ruší a plně nahrazuje metodický pokyn MŽP č.
Hodnocení Priorit Lokalit
V SEKM je završením anotační práce s každou lokalitou hodnocení priority. lokality podle Přílohy č. pro lidské zdraví a životní prostředí. (P) anebo nekontaminované (N). Každá kategorie je vymezena tzv. postupu. Každá lokalita je charakterizována třímístným kódem priority. tohoto kódu určují kategorii. hodnotit samostatně také priority pro každou sledovanou oblast zvlášť.
Každá lokalita je charakterizována třímístným kódem priority (např. První dvě pozice kódu jsou základními a roztřiďují kontaminované, resp. kontaminované lokality do jednotlivých kategorií. lokalitu z hlediska situace a odpovídajícího dalšího postupu. Existují tři základní skupiny kategorií.
Třetí pozici v třímístném kódu nazýváme řádem priority. faktorů je součástí modulu pro hodnocení priorit databáze SEKM. charakterizuje rozsah problému té které konkrétní lokality. než znehodnocení studny pro zásobování jednoho rodinného domku. je však problém u obou lokalit stejně závažný - je ohroženo zdraví lidí. o skutečném charakteru, rozsahu a úrovni znečištění.
hodnocení priorit závisí na správné interpretaci závěrů analýzy rizik, resp. podstatné pro zařazení lokality do správné kategorie. dle AR", "nápravné opatření"). důležitost. je priorita hodnocena. programem nabízené zařazení lokality do kategorie A3, resp. z roku 2013 (Indikátory znečištění). existuje neakceptovatelné zdravotní riziko. roku 2005 a na lokalitě od té doby neprobíhaly žádné další práce. starší analýzy rizik. spadají.
lokality. Každá kategorie je charakterizována třímístným kódem priority. První dvě pozice kódu jsou základními a roztřiďují kontaminované, resp. kontaminované lokality do jednotlivých kategorií.
Analýza Rizik
Co je "analýza rizik" podle MŽP?Jde o formalizovaný, metodický postup, který často nařídí správní orgán (např. ČIŽP) po zjištění kontaminace. Jejím cílem je vědecky posoudit, jak moc stávající znečištění ohrožuje lidské zdraví a okolní ekosystémy.
Pokud se zátěž objeví po prodeji, odpovědnost může být i tak plně na vás. Naše praxe ukazuje, že je nutné smluvně ošetřit, co přesně se stane, pokud se skrytá zátěž objeví.
Pokud due diligence potvrdí kontaminaci, neznamená to nutně konec projektu. Sanace je soubor opatření a metod k eliminaci, omezení nebo odstranění kontaminace a jejích negativních vlivů. Dekontaminace je pak často používaný termín pro samotné technické postupy čištění.
Sanační limity jsou cílové hodnoty. Jsou to konkrétní čísla (např. Dosažení těchto limitů znamená, že pozemek je "oficiálně" považován za vyčištěný a vaše povinnost skončila.
Nový Stavební Zákon a Jednotné Environmentální Stanovisko (JES)
Proces sanace je jedna věc, druhá je povolení vašeho nového developerského projektu na již vyčištěném pozemku. Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) a související předpisy zásadně mění pravidla hry.
Novým klíčovým dokumentem pro developery je Jednotné environmentální stanovisko (JES), které upravuje zákon č. JES nahrazuje až 29 různých správních úkonů (souhlasů, stanovisek, povolení) z 10 různých zákonů (např. zákon o ochraně přírody, vodní zákon, zákon o ochraně ovzduší, o odpadech atd.). Proces EIA (Environmental Impact Assessment) není zrušen, ale je integrován.
Nový stavební zákon vám dává strategickou volbu. Můžete buď projít "starým" způsobem a získat stanovisko EIA samostatně, a to pak použít jako podklad pro stavební řízení.
Česká Inspekce Životního Prostředí (ČIŽP)
Česká inspekce životního prostředí (ČIŽP) je orgán, se kterým budete při řešení ekologické zátěže v nejčastějším kontaktu. ČIŽP je v podstatě "policie přes životní prostředí".
Pokud ČIŽP zjistí kontaminaci (tzv. závadný stav), má pravomoc vám (jako vlastníkovi pozemku) uložit opatření k nápravě. Neplnění rozhodnutí ČIŽP je vážný problém. Hrozí vysoké finanční pokuty, které mohou jít do milionů korun.
Skutečná páka ČIŽP je mnohem silnější a rychlejší. Inspekce je klíčovým dotčeným orgánem ve vašem stavebním řízení. Pokud nebudete spolupracovat na sanaci zátěže, ČIŽP vám jednoduše nevydá souhlasné stanovisko (JES). Nečinnost se nevyplácí i z dalšího důvodu.
Financování Sanace a Dotační Programy
Existují dotační programy, zejména v rámci Operačního programu Životní prostředí (OPŽP) 2021-2027. Ty jsou však často cílené (např. na obce nebo specifické typy SEZ). Oprávněnost žadatele a podmínky se liší výzvu od výzvy.
Namítali jsme rovněž, že byla podceněna role Ministerstva životního prostředí a jeho orgánů, zejména ČIŽP, v procesu sanací. Poukazovali jsme zejména na minimální možnost efektivně kontrolovat velké množství (řádově stovek) navazujících kontraktů, které by vítěz ekotendru uzavíral při řešení sanace jednotlivých lokalit. Rovněž koncept supervize dílčích projektů byl podle našeho názoru neuspokojivě dořešen.
Stručně: Předpokládám, že zároveň s formálním ukončením ekotendru vláda zadá ministerstvu financí návrh dalšího postupu na odstraňování starých ekologických zátěží. Budeme se snažit o co nejrychlejší řešení procesu ve snaze nezvětšovat zpoždění, ke kterému bezpochyby došlo a jež mnohým privátním subjektům komplikuje situaci. Budeme preferovat transparentní soutěže, tedy rozdělení původní zakázky do více „balíčků“, např. podle určitého regionálního členění.
Technologie Dekontaminace
Na základě zdroje kontaminace vybereme nejvhodnější technologii, kde se využívá schopnost mikroorganismů používat organické kontaminanty a rozkládat je na neškodné produkty. Tuto metodu lze použít k čištění podzemních vod, odpadních vod, půdy a kalů. Používá se hlavně k odstraňování ropných uhlovodíků, polycyklických aromatických uhlovodíků (PAH) nebo BTEX. Skutečná sanační technologie spočívá v navození optimálních podmínek pro biologický rozklad kontaminantu.
Mezi nejrozšířenější sanační techniky pro dekontaminaci podzemních vod patří metoda, která spočívá v čerpání kontaminované podzemní vody na zemský povrch, kde je následně čištěna pomocí různých technologií v závislosti na vlastnostech kontaminantů. Čisticí technologie jsou založeny na gravitaci (např. sedimentace), na fyzikálních a chemických procesech (např. adsorpce na aktivním uhlí, různé typy separátorů/filtrů, chemická oxidace), biologické (např. bioreaktory).
Technologický systém se skládá ze skladovacích nádrží pro oxidační činidla a aktivátory, čerpadel, infiltračních studní, monitorovacích studní a měřicího zařízení. Technologie ISCO je použitelná pro sanaci kontaminovaných podzemních vod a půd v saturované zóně.
Kombinovaná technologie biologické redukční dechlorace a chemické redukce pomocí ZVI je vhodná pro sanaci půd a podzemních vod kontaminovaných halogenovanými organickými látkami, včetně perzistentních organických polutantů (např. HCH a DDT).
Zahrnuje řízené zahřívání pevných kontaminovaných materiálů v inertní atmosféře pomocí mikrovlnného záření na teplotu, při které se polutanty obsažené v pevné matrici odpařují.
MEGA a Sanace Starých Ekologických Zátěží
MEGA provádí průzkumy a sanace starých ekologických zátěží již od roku 1991. Současně spolupracujeme s českými univerzitami a dalšími specializovanými odborníky z oboru na vývoji inovačních sanačních metod, které jsou v porovnání s běžnými dlouhodobými sanačními postupy efektivnější, rychlejší a v konečném důsledku levnější. Disponujeme veškerými oprávněními pro projektování a řízení technických prací při odstraňování starých ekologických zátěží, především pro sanace průmyslových areálů, rekultivace starých skládek odpadů a zahlazování následků hornické činnosti.
Společnost MEGA se významnou měrou podílí na sanaci následků po chemické těžbě uranové rudy a to od roku 1996, kdy byla fakticky v ČR zahájena likvidace dolů chemické těžby. V rámci likvidace chemické úpravny ve Stráži pod Ralskem, působila MEGA na pozici „správce stavby". To představovalo technický dozor demoličních prací a finanční kontrolu vykazovaných prací.
Závěr
Stará ekologická zátěž nemusí být konec vašeho developerského záměru. Ať už kupujete starý areál, řešíte nařízení ČIŽP, nebo potřebujete projít povolením podle nového stavebního zákona, náš tým je připraven.
Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení.
tags: #odstraneni #starych #ekologickych #zatezi #a #navrh
Oblíbené příspěvky:
Kontakt
Zelaná Hrebová, z.s.
[email protected]
IČ: 06244655
Paskovská 664/33
Ostrava-Hrabová
72000
Bc. Jana Veclavaková, DiS.
tel. 774 454 466
[email protected]
Jaena Batelk, MBA
tel. 733 595 725
[email protected]