Zjištění ekologické zátěže a postup řešení v České republice

Nákup průmyslového areálu či pozemku (brownfieldu) může skrývat náklady v řádech desítek milionů korun na sanaci staré ekologické zátěže. Klíčová otázka pro každého investora, CFO nebo developera zní: Kdo to zaplatí? Jsem jako nový vlastník automaticky odpovědný?

Základní princip: "Znečišťovatel platí". Základním kamenem evropského i českého práva životního prostředí je princip "znečišťovatel platí" (polluter pays).

Právní režimy ekologické zátěže

Pro správné určení odpovědnosti je naprosto zásadní rozlišit dva základní právní režimy.

• Stará ekologická zátěž: Podle definice Ministerstva životního prostředí se jedná o závažnou kontaminaci horninového prostředí, podzemních nebo povrchových vod (např. ropnými látkami, pesticidy, těžkými kovy), ke které došlo v minulosti. Právně nejdůležitější je, že tato kontaminace vznikla před nabytím účinnosti moderních zákonů. Z tohoto důvodu pro ni nelze ukládat nápravná opatření podle zákona o ekologické újmě.
• Ekologická újma: Naopak "ekologická újma" je moderní právní institut. Je definována zákonem č. 167/2008 Sb., o předcházení ekologické újmě a o její nápravě. Tento zákon se vztahuje pouze na škody, které vznikly po nabytí jeho účinnosti, tedy po 17. srpnu 2008.

Stanovení právního režimu kontaminace je prvním krokem k ochraně vaší investice.

Odpovědnost za ekologickou zátěž

Mnoho klientů se ptá: "Koupil jsem pozemek, přechází na mě automaticky odpovědnost za starou kontaminaci?" Odpověď je klíčová: Ne. Povinnosti původního škůdce k nápravě škody na životním prostředí automaticky nepřecházejí na nového vlastníka pouhým prodejem nemovitosti. Problém nastává, když původce (typicky státní podnik z 80. let) už desítky let neexistuje a nemá právního nástupce. Ačkoliv obecná odpovědnost automaticky nepřechází, starší speciální zákony tuto situaci řešily nejednotně. Pro vás jako vlastníka to znamená obrovskou nejistotu.

Čtěte také: Certifikace ekologických staveb

Pokud dnes jako developer nebo výrobní firma kupujete starý průmyslový areál (brownfield), žádné státní garance se vás netýkají. Vaší hlavní právní ochranou je institut skrytých vad. Environmentální zátěž, jako je kontaminace půdy nebo stará podzemní nádrž, je typickou skrytou vadou nemovitosti. Pětiletá zákonná ochrana zní dobře, ale má háček. Prodávající se bude téměř vždy snažit svou odpovědnost ve smlouvě vyloučit nebo omezit. Podpisem takové smlouvy se svých zákonných práv na náhradu škody dobrovolně vzdáváte. Nikdy nepodepisujte kupní smlouvu na nemovitost, zejména u brownfieldu, bez hloubkové právní kontroly.

Co dělat při objevení kontaminace

Co mám dělat, když na svém pozemku objevím kontaminaci (např. únik ropných látek)? Musíte jednat "bez zbytečného odkladu". Zákon ukládá povinnost hlásit i pouhé podezření na havárii, a to Hasičskému záchrannému sboru (HZS), České inspekci životního prostředí (ČIŽP) a/nebo vodoprávnímu úřadu. Zatajení je přísně trestaný přestupek.

Musím sanaci vždy platit já jako současný vlastník? Ne automaticky. Odpovídá primárně původce. Vy odpovídáte jen tehdy, pokud jste jeho právním nástupcem, nebo pokud vám to výslovně ukládá speciální zákon (např. zákon o odpadech, pokud původce nelze dohledat).

Ekologické smlouvy a privatizace

Termín SEZ je neoddělitelně spjat s privatizací státního majetku po roce 1991. Stát potřeboval rychle prodat podniky, které však byly plné "ekologických kostlivců". Aby byl tento majetek vůbec prodejný, stát zvolil specifický postup podle zákona č. 92/1991 Sb.. Na oplátku se stát (tehdy prostřednictvím Fondu národního majetku, FNM, dnes agendu spravuje Ministerstvo financí ČR) v tzv. "ekologické smlouvě" zavázal, že nabyvateli proplatí náklady na sanaci.

Mnoho firem se domnívá, že pokud mají "ekologickou smlouvu", mají vyhráno. Opak je pravdou. Zprávy Nejvyššího kontrolního úřadu (NKÚ) opakovaně ukazují na zásadní problémy. Státní garance často nestačí. NKÚ zjistil, že u řady lokalit byla sjednaná finanční garance zcela vyčerpána. Pro nabyvatele vzniká patová situace.

Čtěte také: Příklady ekologických letištních budov

Environmental Due Diligence (EDD)

Jak ale skrytou vadu odhalit včas, ideálně ještě před podpisem smlouvy? Odpovědí je provedení Environmental Due Diligence (EDD), neboli environmentální hloubkové kontroly.

• Fáze I (Phase I): Průzkum "od stolu". Zahrnuje analýzu historických map, leteckých snímků, databází kontaminovaných míst (jako je SEKM), archivů a prověření veškeré dokumentace.
• Fáze II (Phase II): Fyzický průzkum. Pokud Fáze I odhalí riziko, přichází na řadu technici. Provádějí se průzkumné vrty, odběr vzorků půdy a podzemní vody a jejich analýza v akreditované laboratoři.

Pokud Fáze II potvrdí kontaminaci, dalším krokem je Analýza rizik. Tento dokument je klíčový pro jednání s úřady (ČIŽP, MŽP). Na jeho základě úřad stanoví tzv.

Provedení EDD a Analýzy rizik není jen náklad. Je to váš nejsilnější vyjednávací nástroj. Promění neznámé riziko (kterého se bojí banky i vy) v kvantifikovaný náklad. S jasným číslem (např.

Operační program Životní prostředí (OPŽP)

Pro roky 2021-2027 nabízí OPŽP pro řešení ekologických zátěží celkem 150 mil. €. Programový dokument, podle kterého se projekty budou řídit, byl Evropskou komisí schválen v létě 2022 a MŽP předpokládá, že bude vyhlašována minimálně jedna výzva ročně pro každé opatření. Objem prostředků přidělených na tuto oblast tak vytváří z OPŽP jeden z hlavních zdrojů financí umožňujících řešení této problematiky.

Obě tato opatření, která lze zjednodušeně označit jako Analýzy rizik (1.6.7) a Sanace ekologických zátěží (1.6.8) navazují na obdobné procesy, které probíhaly i v předchozích programovacích obdobích. Míra podpory pro řešení projektů je rozvrstvena podle závažnosti kontaminace a následného využití lokality a to od 85% v případě analýz rizik a nejzávažněji kontaminovaných lokalit sanovaných ve veřejném zájmu až po 70% u brownfieldů určených k následnému průmyslovému využití, a 50% u brownfieldů určených k obytné výstavbě.

Čtěte také: Přírodní prostředky na mytí nádobí

MŽP do procesu realizace zasahuje z pozice odborného garanta, kdy poskytuje konzultační služby, k projektům vydává Závazná stanoviska a pomáhá řídit postup prací v rámci kontrolních dní.

• OPŽP 1.6.7 a 1.6.8 pomáhá řešit jinak složitě financovatelné lokality:
  • sanace dlouhodobých havárií na podzemních vodách (které vyhovují § 42, odst. 4 zákona č. 254/2001 Sb., o vodách), které neporušují pravidlo znečišťovatel platí
  • jinak rizikové lokality - např. skládky pesticidů, lokality s PCB (viz Stockholmská úmluva)
  • náhodně objevené zátěže bez majitele apod.

Systém evidence starých ekologických zátěží (SESEZ)

V České republice je v současné době známo více jak 8900 lokalit se starou ekologickou zátěží, na více než 4000 lokalitách již proběhly ověřovací a průzkumné práce. Zhruba tisíc lokalit je podrobně prozkoumáno, na 746 již probíhají sanační práce a na 166 lokalitách byla sanace ukončena.

Řešení ekologických rizik

Řešení ekologických rizik vyžaduje víc než jen znalost zákonů. Dlouhodobě poskytujeme služby více než 150 akciovým společnostem, 250 s.r.o. a 50 obcím a krajům. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Navíc umíme naše klienty také propojit, pokud vidíme zajímavé obchodní nebo investiční příležitosti. Ať už čelíte kontrole ČIŽP, kupujete brownfield, nebo řešíte staré závazky z privatizace, jsme připraveni vám pomoci.

Často kladené otázky (FAQ)

1. Koupil jsem pozemek a až poté zjistil kontaminaci. Co mám dělat? Okamžitě jednejte. Musíte posoudit, zda máte povinnost havárii ohlásit (podle vodního zákona), a zároveň analyzovat kupní smlouvu, zda můžete uplatnit nároky z vad vůči prodávajícímu. Souběžně je třeba začít komunikovat se správními orgány (ČIŽP). Řešení této situace je komplexní.
2. Jaký je hlavní rozdíl mezi EIA a JES? Zjednodušeně: EIA (Environmental Impact Assessment) je proces posouzení vlivu záměru na životní prostředí. JES (Jednotné environmentální stanovisko) je výsledný dokument - jedno "super-razítko", které nahrazuje desítky dílčích povolení. Stanovisko EIA je nyní ve většině případů podkladem pro vydání JES.
3. Může mě ČIŽP donutit sanovat, i když jsem zátěž nezpůsobil? Ano. Pokud jste vlastníkem pozemku, na kterém je závadný stav, a původce nelze dohledat nebo postihnout, ČIŽP vám může uložit opatření k nápravě. Jste odpovědný za stav své nemovitosti. Aktivní obranou je profesionální právní zastoupení.
4. Jaké jsou možnosti financování sanace z dotací? Existují dotační programy, zejména v rámci Operačního programu Životní prostředí (OPŽP) 2021-2027. Ty jsou však často cílené (např. na obce nebo specifické typy SEZ). Oprávněnost žadatele a podmínky se liší výzvu od výzvy. Naši specialisté vám pomohou analyzovat dotační možnosti pro váš konkrétní projekt.
5. Jak dlouho trvá proces odhalení zátěže po její sanaci? Buďte realisté. Nejde o týdny. Průzkum a analýza rizik může trvat měsíce. Samotná sanace (v závislosti na technologii) může trvat měsíce až roky. NKÚ eviduje případy sanací trvající i přes 20 let. Právní a administrativní procesy (schvalování projektu, monitoring) také zaberou čas. Je to dlouhodobý projekt, který vyžaduje profesionální řízení.
6. Vyhnu se odpovědnosti, když koupím firmu (SPV), která pozemek vlastní, místo pozemku samotného? Ne, naopak. Při koupi podílu (Share Deal) kupujete společnost se všemi jejími historickými závazky, včetně těch skrytých. Zatímco u koupě pozemku (Asset Deal) přechází jen odpovědnost vázaná na nemovitost, u Share Dealu přebíráte i potenciální pokuty a závazky, o kterých nikdo neví. Právní due diligence je zde ještě důležitější.

tags: #zjištění #ekologické #zátěže #postup

Oblíbené příspěvky:

• Nakládání s komunálním odpadem Sádek
• Efektivní nakládání s plastovým odpadem
• Techniky akrylové kresby
• Environmentální chemie půdy
• Přehled košů do skříňky 50l