Staré ekologické zátěže a jejich vliv na ceny nemovitostí v České republice

Může to znít překvapivě, ale i v Českosaském Švýcarsku vznikaly a dosud existují různé staré ekologické zátěže. Už před 1. světovou válkou to byly např. problémy s těžbou kamene, na které upozorňovaly zejména okrašlovací spolky. Nakonec byla ve 40. letech 20. století těžba kamene podél Labe zakázána. Po druhé světové válce začaly vznikat větší skládky zejména komunálního odpadu a v okolí průmyslových závodů nebo v okolí vojenských posádek i skládky nebezpečného odpadu. Dalším problémem jsou v Českém Švýcarsku staré průzkumné ložiskové a hydrogeologické vrty. Mnohé již začínají být v havarijním stavu, ne každý byl také správně zlikvidován.

Ve zvláště chráněných územích, jako jsou národní přírodní památky, národní přírodní rezervace a národní parky, je o to více žádoucí usilovat o kvalitní likvidaci veškerých podobných ekologických zátěží. Na začátku devadesátých let bylo na Děčínsku vymapováno přibližně 190 skládek odpadů různého objemu (1) (2). Desítky záznamů o skládkách s různou mírou aktuálnosti jsou také v Systému evidence kontaminovaných míst.

Záměrem Správy NP a CHKO České Švýcarsko je opětovně identifikovat a prozkoumat skládky odpadů v co největším rozsahu. V současnosti vrcholí rekultivace staré skládky TKO Mezná u Hřenska, která má objem zhruba 20 000 m3 a leží v území intenzivně využívaném pro vodárenské účely. V rámci projektu rekultivace je skládka na místě roztříděna na tři frakce a odpad je odvážen na příslušné skládky v okolí. Práce byly zahájeny koncem října 2020 a předpokládané ukončení prací je v září 2021.

Trochu jiná je situace historické skládky u národní přírodní památky Pravčická brána, kde se patrně ukládal veškerý odpad z provozu hotelu v sedmdesátých a osmdesátých letech minulého století. Skládka vytváří akumulační kužel značných rozměrů, zasahuje prakticky až k bývalé stezce Dlouhým dolem a leží v bezprostřední blízkosti Pravčické brány (3) (4). Odstranění této skládky nebude jednoduché. Bude zde mj. nutno provést entomologický průzkum z důvodu výskytu střevlíkovitého brouka Leistus montanus (6) nebo i jiných druhů obývajících sutě. Dalším problémem je nedostupnost terénu.

Dalším příkladem ekologické zátěže je neutěšená situace průzkumného vrtu DN 14/61, který byl proveden při vyhledávání ložisek uranu v šedesátých letech minulého století. Jedná se o 92 metrů hluboký vrt, který dosáhl artézské zvodně v cenomanském pískovcovém horizontu a vytéká z něj železitá voda o vydatnosti zhruba 30 litrů za vteřinu! Vrt měl být předán dnes již neexistujícím děčínským vodárnám, které nechaly upravit zhlaví vrtu pro vodárenské účely. Nikdy však nebyl takto využíván, postupem času bylo zhlaví poškozeno, v okolí došlo ke dvěma propadům a vrt díky značnému zanedbání zhavaroval.

Čtěte také: Aktivity sdružení pro přírodu

V okolí vrtné výstroje dochází ke značné sufozi a kavernování, následkem čehož dochází do hloubky možná i více než 30 metrů pod povrchem k nekontrolovatelnému úniku podzemních vod a zavodňování svahu, na kterém navíc stojí most silnice I/62. Správa CHKO Labské pískovce usilovala od roku 1993 o vyřešení situace kolem tohoto vrtu a dnes v těchto aktivitách pokračuje Správa NP České Švýcarsko. V nedávné době začala z podnětu Ministerstva průmyslu a obchodu situaci řešit společnost Palivový kombinát Ústí nad Labem. Byl proveden servisní vrt, který odklonil nekontrolovatelný výron podzemních vod v prvních metrech pod povrchem.

Dále zde byla provedena kopaná sonda do hloubky více než 8 metrů, kde byl zastižen vývrt vrtu v pískovci. V okolí vrtu je pažnice do hloubky 5 až 6 metrů odstraněna výkopem a voda je odváděna drenáží z kameniva do koryta Suché Kamenice. Výkopem byl stvol vrtu skryt a byl jen těžko dohledatelný. Z vrtu navíc opět mohutně uniká velké množství vody. Je tak zavodňováno podzákladí konstrukce severního mostního pilíře silnice I/62 a zhoršuje se jeho stabilita, stejně jako stabilita celého svahu na soutoku s řekou Labe. Vrt bude nutno znovu zprůchodnit, zacementovat a zlikvidovat dle platné legislativy, tj. budou obnoveny původní přirozené poměry.

Oblast národního parku a CHKO Labské pískovce je území s cennými zdroji podzemní vody, proto je nezbytné se těmto tématům věnovat. Likvidace starých skládek a vrtů by měla být v podobném prostředí prioritou. Problémem je ovšem značná finanční náročnost. Zejména u hydrogeologických vrtů se cena jejich likvidace výrazně zvyšuje se stupněm zanedbání vrtu. Běžně se ceny za likvidace vrtů pohybují v řádech stovek tisíc Kč. Pokud je ovšem vrt zanedbán, jako je tomu například u zmíněného vrtu DN 14/61, může být konečná cena i více než desetinásobná.

Právní aspekty a odpovědnost za ekologické škody

Zkuste si představit, že si s rodinou pořídíte dům v rámci nového developerského projektu na předměstí se skvělou dostupností, příznivou (jakkoliv to v dnešní době zní neuvěřitelně) cenou a velkou zahradou. Po pár měsících šťastného bydlení ale vyjde najevo, že developer domy postavil na pozemku, kde před čtvrtstoletím kousek za městem stála továrna vyrábějící směsi nebezpečných chemikálií. Jak to tak v továrních provozech bývalo běžné, nikdo moc neřešil, pokud se tu a tam nějaká ta plechovka, sud nebo i káď plná chemikálií nedopatřením vylily. Proto se teď i po desítkách let pod Vaším pozemkem nachází kontaminovaná půda, která zamořuje zdroj spodní vody nacházející se taktéž pod Vaším pozemkem a který využívají sousedé ve Vašem okolí. Sousedé si stěžují, chtějí po Vás zjednání nápravy, ale vy s tím nemáte na první pohled vůbec nic společného.

Na výše uvedeném praktickém příkladu (který se, alespoň v základních právních okolnostech, zakládá na pravdě) lze příhodně ilustrovat otázku, se kterou se, i když se to na první pohled nezdá, může v běžném životě setkat každý z nás - kdo a v jakém rozsahu je odpovědný za znečištění a poškození životního prostředí? Vedoucím právním principem v oblasti odpovědnosti za znečištění životního prostředí je doktrína polluter pays[2]. Byť není tento princip v českém právním řádu nikde výslovně zakotven, je jím české právo v této oblasti skrze právo mezinárodní a evropské do velké míry řízeno.

Čtěte také: Jak na ucpaný odpad ve staré budově

Zásada „znečišťovatel platí“ je vůdčí zásadou Evropské unie v oblasti životního prostředí[3] a je jí uplatňována v řadě nařízení a směrnic, které se oblasti životního prostředí týkají[4]. Zároveň platí, že Evropská unie na poli životního prostředí vyvíjí značnou legislativní aktivitu, a tak i v českém právu má skrze transpozice přijatých směrnic tato zásada zřetelný efekt. Ustanovení řešící odpovědnost a náhradu za poškození životního prostředí obsahují jak předpisy práva veřejného, tak soukromého.

Obecná povinnost k náhradě škody je v zákoně o ŽP zakotvena v § 27. Proto každý, kdo způsobí ekologickou újmu[5], je povinen obnovit přirozené funkce narušeného ekosystému. Ekologická újma není jenom materiální škoda na konkrétním pozemku či lese nebo potoce či škoda pouze jednoho subjektu (vlastníka), ale vyjadřuje určitý celospolečenský dosah poškození životního prostředí, zahrnující vedle faktoru ekonomického i aspekty kulturní a biologické. Zákon v tomto případě upřednostňuje naturální restituci (případně náhradní - kompenzační - plnění) před tou peněžní, ale nevylučuje souběh všech těchto náhrad a zároveň stanoví použití obecných předpisů o odpovědnosti za škodu a náhradě škody.

Právní předpisy složkového charakteru pak obsahují navazující specifickou úpravu určení příslušných správních orgánů a konkrétních nápravných opatření k odstranění závadného stavu, jako např. § 29 a § 42 zákona č. 254/2001 Sb., vodního zákona (dále jen „VZ“), § 21 zákona č. 289/1995 Sb., lesního zákona nebo § 9 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. Tak například, v návaznosti na výše zmíněnou situaci z praxe, na základě zmíněného § 42 VZ tomu, kdo porušil povinnost k ochraně povrchových nebo podzemních vod nebo způsobí havárii, uloží vodoprávní úřad nebo Česká inspekce životního prostředí povinnost provést opatření k nápravě, přičemž náklady k provedení tohoto opatření nese ten, jemuž bylo opatření k nápravě uloženo - tedy primárně původce závadného stavu.

Z tohoto pravidla (respektive principu znečišťovatel platí) však existuje několik výjimek, které VZ upravuje v § 42 odst. 2[6] a odst. Zákon o PEÚ je založen na režimu veřejnoprávní a individuální objektivní odpovědnosti za způsobení ekologické újmy na veřejných statcích, proto na rozdíl od zákona o ŽP (který pro založení odpovědnosti za škodu na životním prostředí vyžaduje protiprávnost jednání škůdce) ve vztahu k založení odpovědnosti za způsobenou ekologickou újmu postačí prokázat příčinnou souvislost mezi způsobením takové újmy a provozováním činností uvedených v příloze č. 1 tohoto zákona.

Zákon o PEÚ nicméně obsahuje vlastní definici ekologické újmy, kterou je myšlena „nepříznivá měřitelná změna přírodního zdroje nebo měřitelné zhoršení jeho funkcí“. Dosud nebylo legislativou ani judikatorním výkladem dovozeno, v jakém rozsahu musí být ekologická újma způsobena, aby se jednalo o ekologickou újmu dle výše uvedené definice, nicméně předpokládáme, že kupříkladu v situaci nastíněné v prvním odstavci tohoto článku mj. i s ohledem na požadavek „závažného nepříznivého účinku“ ve smyslu § 2 písm. a) odst. 2 zákona o PEÚ o ekologickou újmu ve smyslu tohoto zákona (jakkoli by to bylo praktické) s největší pravděpodobností nepůjde.

Čtěte také: Staré jahody

Zákon o PEÚ pak konstrukci odpovědnosti za škodu ve svém § 12 staví na povinnosti provozovatele[8] nést náklady za preventivní a nápravná opatření související s ekologickou újmou nařízená orgánem veřejné správy, přičemž pokud ekologickou újmu způsobilo více provozovatelů, nesou náklady společně a nerozdílně. Za určitých podmínek pak zákon dává provozovateli možnost zprostit se této povinnosti. V § 13 zákona o PEÚ je pak mj. řešena situace, kdy nelze původce ekologické újmy zjistit nebo původce zanikl či zemřel bez právního nástupce (tzv. staré ekologické zátěže) - v tomto případě náklady za preventivní a nápravná opatření hradí stát.

V oblasti práva soukromého je možné využít obecného institutu odpovědnosti za škodu, upraveného zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem (dále jen „o.z.“), a jeho ustanoveními § 2909 a násl. Musíme si ovšem uvědomit, že konstrukce a smysl těchto ustanovení jsou dány primárně na ochranu zdraví, života či majetku a neslouží k samotné ochraně životního prostředí (touto cestou se proto nelze domoci náhrady za poškození samotných věcí, které nejde vlastnit - například ovzduší nebo podzemní a povrchová voda). Další limitací uplatnění soukromoprávního nároku na náhradu škody je i institut promlčení ve vztahu k tomuto nároku.[9]

Z hlediska náhrady škody jsou pak ve vztahu k životnímu prostředí důležitá zejména ustanovení § 2924 o.z. o škodě z provozní činnosti a § 2925 o.z. o škodě z provozu zvlášť nebezpečného. Jelikož se v těchto případech jedná o objektivní odpovědnost, bez ohledu na zavinění odpovídá provozovatel závodu nebo jiného zařízení, respektive provozovatel závodu či zařízení zvlášť nebezpečného, sloužícího výdělečné činnosti, za škodu vzniklou z provozu, respektive škodu způsobenou zdrojem zvýšeného nebezpečí. Občanský zákoník pak pro liberaci z uvedených odpovědností klade na oba druhy provozu odlišné nároky.

V případě, že nelze přesně určit míru účasti na škodě a existují k tomu důvody zvláštního zřetele hodné, může soud podle ustanovení § 2915 o.z. přihlédnout ve vztahu k jednotlivým škůdcům k míře pravděpodobnosti. V našem shora uvedeném případě by tedy skutečně přicházela v úvahu odpovědnost původce závadného stavu ve smyslu výše zmíněných institutů veřejného a soukromého práva, a to i za situace, kdy došlo k převodu kontaminovaného pozemku na jinou osobu.

Námětem pro další úvahy by pak mohla být otázka, na koho dopadá právní odpovědnost za škodu v situaci, kdy se doposud zcela neregulované použití určité látky určitým způsobem stane, například z důvodu zdravotní závadnosti, nelegálním (myšlenka aktuální zejména s rozhodnutím federálních soudů v USA týkajícím se karcinogenní látky glyfosát), nebo se začnou regulovat koncentrace této látky v životním prostředí.

Vliv ekologických rizik na ceny nemovitostí

Znečištěná půda a voda, horninové prostředí, to jsou zdroje rizika pro zdraví obyvatel, ale i pro podzemní a povrchové vody, přírodní zdroje a další složky životního prostředí. Je to jedna z dalších starých ekologických zátěží, která představuje ohrožení zdraví lidí zejména v případě lámání, drcení, vrtání či demolice těchto materiálů, při kterých dochází k významnému uvolňování prachových částic. Je prokázáno, že v lokalitách s dobrou kvalitou ovzduší jsou ceny nemovitostí vyšší.

Potvrdil to nedávný průzkum, který srovnával několik let ceny nemovitostí v Ostravě, Brně, Hradci Králové a Pardubicích. Poslední dobou je také třeba zohlednit lokalitu z hlediska záplavového území. Pozemek, jehož koupi zvažujete, by zcela jistě neměl být v tzv. aktivní zóně záplavového území. Mapa zátopových oblastí v ČR je k dispozici na webu Národní geoportál Inspire geoportal.gov.cz. Tam stačí kliknout v záhlaví na Evidence ISVS a z nabídky vybrat záplavová území. Zobrazí se mapový portál, na kterém lze vyhledávat oblasti, nastavit si vodu pětiletou, dvacetiletou a stoletou.

Přírodní radioaktivní plyn, který vzniká v horninovém prostředí přeměnou z uranu, se dále přeměňuje na další radioaktivní prvky. Ty se při vdechování zachycují v dýchacích cestách a ozařují je. Do domu se radon dostává z podloží. Mírným podtlakem je nasáván prasklinami a netěsnostmi. Pozemek může být zatížen i světelným smogem. Obtěžování světlem by v ideálním případě mělo být minimalizováno už při plánování staveb. Stavební úřady mají za úkol povolovat takové stavby, které nebudou obtěžovat svoje okolí nadměrným osvětlením.

Územní plánování a brownfieldy

Pro investory a developery je územní plán klíčový dokument. Ale jak ho správně číst? Mnoho firem v něm vidí jen regulaci. Zkušení hráči v něm ale vidí mapu budoucích příležitostí. Tento článek vás naučí, jak dekódovat územní plán pro development, identifikovat skryté investiční příležitosti dříve než konkurence a na co si dát pozor při právní analýze pozemků podle stavebního zákona.

Územní plán (ÚP) je podle stavebního zákona „základním koncepčním dokumentem obce“. Není to jen pasivní mapa, ale aktivní strategie, která definuje, jak chce obec vypadat za 10 nebo 20 let. Pro developera je tento dokument naprosto zásadní. Ignorování nebo chybné čtení ÚP je jednou z nejčastějších příčin selhání drahých projektů. Úspěch závisí na pochopení, že ÚP je výsledkem právního a politického vyjednávání, například mezi obcí a orgány ochrany přírody. Právníci pomáhají klientům analyzovat územní plány nejen z pohledu zákazů, ale především z pohledu identifikace příležitostí a rizik plynoucích z tohoto napětí.

Každý ÚP má dvě hlavní části: textovou a grafickou. Pro investora je zásadní vědět, že právně závazná je textová část. Grafická část (často ve formátech SHP, PDF nebo DXF) je pouze její vizuální interpretací. Pro developera je fatální chybou dívat se pouze na územní plán obce. Je nutné brát v potaz i Zásady územního rozvoje (ZÚR), vydávané krajem, a územní studie (ÚS), které sice nejsou právně závazné, ale slouží jako klíčový podklad pro rozhodování úřadů.

Neriskujte miliony na základě neúplných dat. Váš finanční model stojí a padá na správném výkladu několika odborných termínů. Mezi ně patří funkční plochy, koeficienty (míra využití území) a veřejně prospěšné stavby (VPS). Nesprávný výklad těchto kódů vede ke zmaření investice. Plánovaná VPS (nová silnice, stanice metra) dramaticky zvyšuje hodnotu okolních, nevyvlastněných pozemků.

Územní plán je závazný dokument (opatření obecné povahy). Územní studie je pouze územně plánovací podklad, který ověřuje možnosti území. Obec si ji však často nechává zpracovat pro konkrétní lokalitu a její schválení zastupitelstvem z ní dělá klíčový dokument pro povolení vaší stavby. Změny se primárně zveřejňují na úřední desce a portálu obce. Jde o dlouhý proces. Pro velké investory je klíčové tyto změny monitorovat.

Čtení ÚP není jen o tom, co smíte dnes. Je důležité sledovat novou infrastrukturu a potenciál brownfieldů. Staré, nevyužívané areály jsou politicky preferovanou plochou pro rozvoj. Právě brownfieldy skrývají obrovská rizika: komplikované vlastnické vztahy a především neočekávané ekologické zátěže. Největší příležitosti často leží na pozemcích, které nejsou stavební, ale mohou být. Jako vlastník pozemku můžete podat návrh na pořízení změny ÚP. Musíte ale vědět, že na změnu není právní nárok. Změna ÚP není administrativní úkon, ale politicko-právní vyjednávání.

Obec má legitimní zájem na tom, aby nový development nezatížil infrastrukturu. Nástrojem této dohody je plánovací smlouva. Máme rozsáhlé zkušenosti s přípravou a vyjednáváním plánovacích smluv, které chrání vaši investici a zajišťují vyvážený vztah s obcí.

Je nutné brát v potaz stavební uzávěru, věcná břemena a ochranná pásma a riziko zrušení ÚP soudem. Největším rizikem jsou sítě, které ani nejsou zapsané v katastru nemovitostí. Hloubková právní prověrka pozemku (due diligence) odhalí všechna zapsaná i nezapsaná břemena a zákonná omezení.

Projekt sanace Vlčí důl

Projekt evidován pod č. Poskytovatel podpory - Žádost o podporu z Operačního programu Životní prostředí, prioritní osy 4-Zkvalitnění nakládání s odpady a odstraňování starých ekologických zátěží a oblasti podpory 4.2-Odstranění starých ekologických zátěží byla podána dne 15.7.2011. Následně bylo požádáno o poskytnutí dotace z Havarijního fondu pro ochranu jakosti vod Středočeského kraje na dofinancování uvedeného projektu.

SFŽP registroval akci 20.12.2011, zastupitelstvo Středočeského kraje schválilo poskytnutí dotace z Havarijního fondu dne 11.12.2012 ve výši 10% a smlouva byla podepsána 18.4.2014. Celkové plánované náklady na projekt při podání žádosti činí 112 261 551 Kč vč. DPH. Podáním žádosti o dotaci byla v roce 2011 pověřena společnost Vodní zdroje EKOMONITOR, 537 01 Chrudim.

Výběrové řízení na zhotovitele provedla na základě provedeného výběrového řízení spol. Allowance s.r.o. Práce na realizaci celé akce byly zahájeny předáním staveniště dne 4.6. Stavební práce bude provádět na základě provedeného výběrového řízení Sdružení Vlčí důl GEOSAN GROUP a.s., se sídlem U Nemocnice 430, 280 02 Kolín III, IČ 25671464 a Vodní zdroje Ekomonitor spol. Zpracování analýzy rizik a projekt sanace včetně studie proveditelnosti Analýzu rizik a projekt včetně studie proveditelnosti na základě výběrového řízení zpracovala spol. BIOANALYTIKA CZ, s.r.o.

Tabulka: Přehled klíčových aspektů územního plánování pro developery

Mnoho informací týkajících se ekologických rizik poskytuje Národní geoportál Inspire. Zvažujete investici do brownfieldu?

[4] Např. nařízení č. [5] § 10 zákona č. [6] Vodoprávní úřad nebo Česká inspekce životního prostředí uloží podle potřeby opatření k nápravě nabyvateli majetku získaného způsobem uvedeným ve zvláštním zákoně (zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, ve znění pozdějších předpisů), který není původcem závadného stavu, ale k jehož majetku takto získanému je závadný stav vázán. Takto postupuje vodoprávní úřad nebo Česká inspekce životního prostředí v případě, že nabyvatel tohoto majetku jej získal s vědomím ekologické zátěže a byla-li s ním o tom uzavřena zvláštní smlouva nebo byla-li mu poskytnuta sleva z kupní ceny z důvodu závadného stavu, jenž je předmětem opatření k nápravě.

[7] Nelze-li opatření k nápravě uložit podle odstavců 1 až 3 a hrozí-li závažné ohrožení nebo znečištění povrchových nebo podzemních vod, zabezpečí nezbytná opatření k nápravě příslušný vodoprávní úřad z vlastního podnětu nebo z podnětu České inspekce životního prostředí. Může k tomuto účelu uložit provedení opatření k nápravě právnické osobě nebo fyzické osobě podnikající podle zvláštních právních předpisů, která je k provedení opatření k nápravě odborně a technicky způsobilá. Účastníkem řízení o uložení opatření je jen tato osoba; odvolání proti tomuto rozhodnutí nemá odkladný účinek.

[8] Provozovatelem podle tohoto zákona se rozumí „právnická nebo fyzická osoba vykonávající nebo řídící provozní činnost zařazenou do seznamu provozních činností uvedených v příloze č. 1 k tomuto zákonu nebo další činnost, která splňuje podmínky stanovené v § 5 odst. Zaujalo vás téma?

tags: #staré #ekologické #zátěže #mapa #cen

Oblíbené příspěvky:

• Berlin v ohrozeni: Podrobná recenze
• Environmentální program Vlna
• Návod na použití Roundupu
• Vyhláška o znečištění: Co přináší?
• Emise z průmyslu