Nový občanský zákoník a omezení vlastnického práva k sousednímu pozemku

V České republice jsou poměrně časté případy, kdy není na pozemky přístup z nejbližší veřejné cesty a tyto pozemku jsou tudíž přístupné pouze přes pozemky ve vlastnictví jiných osob. Vlastníci dotčených nepřístupných pozemků tak mohou být výrazným způsobem omezeni v užívání svých pozemků. V poslední době advokátní kanceláře navštěvuje mnoho klientů s tím, že jejich soused či jiná osoba, jenž vlastní pozemek, dům či byt v blízkosti majetku klienta, vytváří takovou činnost, která klienta značně omezuje ve výkonu jeho vlastnického práva. A to do té míry, že již není schopen takové jednání snášet. Klienti mají často pocit, že jediným možným řešením je prodej nemovitosti a odstěhování se pryč od souseda. To se však často mýlí.

Rozhodně není pravdou, že si na svém pozemku můžeme dělat co se nám zlíbí. Každý vlastník však musí zároveň dodržovat určité hranice, ty nabývají na významu především v rámci sousedských vztahů. Těm se NOZ věnuje v § 1013 a násl. Ustanovení jsou použitelná nejen na vztah přímých sousedů, ale obecně na případy, kdy vlastník jednoho pozemku ruší tzv.

Imise a jejich vliv na sousední pozemky

Imisí se rozumí je jakýkoli element mající původ na pozemku jednoho vlastníka a účinky na pozemku jiného vlastníka. Slovo imise lze přeložit jako vhánění, vpuštění, vnikání. Zákaz imisí tedy znamená, že vlastník nesmí jednat tak, aby se účinky jeho činnosti projevovaly na cizím pozemku. A zároveň nesmí užívat cizí pozemek ke své činnosti či svou činnost na cizí pozemek rozšiřovat. V zásadě je vlastník povinen obecně při výkonu svých práv dbát příkazu sousedské ohleduplnosti.

Občanskoprávní směr vede především skrze ustanovení § 1013 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „Občanský zákoník“). Ustanovení § 1013 odst. 1 Občanského zákoníku stanoví omezení vlastnického práva, a to následovně: „Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat.

Z uvedeného ustanovení můžeme vyvodit rozdělení imisí na přímé a nepřímé. Zatímco u imisí přímých obecně platí, že je zakázáno je přivádět na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru jejich vlivu či stupeň obtěžování souseda, u imisí nepřímých se musí míra jejich vniku na pozemek jiného vlastníka vymykat přiměřeným místním poměrům a podstatně omezovat obvyklé užívání (cizího) pozemku.

Čtěte také: Vše o emisních normách

Rozdělení imisí

Zákon rozděluje imise na přímé a nepřímé. Imise přímé zákon zakazuje bez dalšího. Mezi imise přímé patří např. svádění vody ze svého pozemku trativodem na sousední pozemek, záměrné vhánění kouře nebo zasypání příkopu, které má za přímý následek zaplavování sousedního pozemku. V případě, pokud osobu opravňuje působení imisí právní důvod (smlouva, věcné břemeno), tak se zákaz samozřejmě neuplatní. Jedná se například o právo cesty, či právo pastvy po dobytek.

Nepřímé imise vznikají jako takový vedlejší produkt sousedovy činnosti. Ustanovení občanského zákoníku takové imise zakazuje tehdy, jsou-li místním poměrům nepřiměřené a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku v daném místě. Jedná se o prach, popílek, odpad, pach, otřesy, hluk atd. Původce nepřímé imise je přímo nezamýšlí, ale jsou jen vedlejším účinkem jeho jednání. Zda obtěžování dosahuje potřebné úrovně je nutné posoudit vždy podle okolností konkrétního případu s přihlédnutím ke všem skutečnostem, které v této souvislosti vyjdou v řízení najevo. Imise se tedy musí vymykat tomu, co sousedé mohou mezi sebou očekávat a tolerovat. U imisí přímých, které jsou zakázány bez dalšího, se kritérium „nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku“ samozřejmě neuplatní.

Obrana proti imisím

Proti nežádoucímu stavu se poté můžete u soudu bránit tzv. zápůrčí, negatorní žalobou. Výsledkem této žaloby je poté (v ideálním případě) rozhodnutí ukládající vlastníkovi pozemku, jenž způsobuje imise, povinnost zdržet se nežádoucího jednání. Rovněž mu může být uložena povinnost nápravy (odstranění) nežádoucího stavu vedoucího ke vzniku imisí. Jestliže se žalovaný ani po vydání rozhodnutí nezdrží nežádoucího jednání či neodstraní příčinu imisí, můžete proti němu podat návrh na exekuci nebo soudní výkon daného rozhodnutí.

Proti imisím je možné bránit se prostřednictvím žaloby na zdržení se imisí. Osobou oprávněnou podat žalobuje každý vlastník pozemku (soused), který je imisí rušen, přičemž jde o každý pozemek (nikoliv jen přímo přiléhající), na který imise působí. Může se tedy jednat i o pozemek vzdálenější. Osobou pasivně legitimovanou může být přímý rušitel (např. vlastník nemovité, movité věci, či oprávněný uživatel věci, který souseda imisemi ruší). V některých případech může být též žalován tzv. nepřímý rušitel, kterému je jednání přímých rušitelů právně přičitatelné.

Privilegované imise

Vedle výše uvedených imisí přímých a nepřímých se často uvádí taktéž imisi privilegované. Nejedná se však o zvláštní typ imisí, ale spíše o speciální úpravu. Privilegované imise vznikají důsledkem provozem závodu nebo podobného zařízení, který byl úředně schválen (továrny apod.). Vlastníci nemovitostí, kteří jsou dotčeni hlukem, pachem, otřesy nebo jinými vedlejšími účinky se nemohou vůči provozovateli domáhat omezení provozu nebo jeho zastavení. Proti těmto se tak nelze bránit žalobou na zdržení se imisí, ale je nutné domáhat se nároku na náhradu újmy, za kterou náleží peněžitá náhrada.

Čtěte také: Více o pamětních emisích

Vodní imise

Z výše uvedeného je patrné, že u vodních imisí se ve většině případů jedná o imise přímé. Typicky se jedná vyústění okapu, vyvedení trativodu, přesah okapů nebo jiné svedení vody na cizí pozemek.

Zákonná úprava vodních imisí

Ust. § 1019 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, věta první odstavce 1 stanoví, že „vlastník pozemku má právo požadovat, aby soused upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda nebo nepadal sníh nebo led na jeho pozemek.“ Úpravu stavby či pozemku nelze požadovat, stéká-li voda na rušený pozemek přirozeným způsobem, což upravuje věta druhá odst. 1: „stéká-li však na pozemek přirozeným způsobem z výše položeného pozemku voda, zejména pokud tam pramení či v důsledku deště nebo oblevy, nemůže soused požadovat, aby vlastník tohoto pozemku svůj pozemek upravil.“ Jedná se o vyjádření zásady, že vlastník pozemku není povinen činit opatření proti přírodnímu působení a proti přirozenému stékání dešťové vody na sousední pozemek, a to zejména je-li navíc poškození sousední stavby vyvoláno dalšími faktory na straně poškozeného vlastníka pozemku (chybějící svody dešťových srážek, vadná obvodová drenáž níže položeného pozemku). V takovém případě nelze ani vyvozovat odpovědnost vlastníka výše uvedeného pozemku za škodu.

Výše uvedené se však uplatní i naopak. Například potřebuje-li soused níže položeného pozemku přítok vody, může na vlastníku pozemku nad ním požadovat, aby odtoku vody nebránil v rozsahu, ve kterém vodu sám nepotřebuje.

Imise podle vodního zákona

Vedle občanského zákoníku však do úpravy vodních imisí zasahuje taktéž zákon č. 254/2001 Sb., vodní zákon, v platném znění. Dle § 3 tohoto zákona nejsou povrchové a podzemní vody předmětem vlastnictví a nejsou součástí ani příslušenstvím pozemku, na němž nebo pod nímž se vyskytují. Vlastníci pozemků, na kterých se nacházejí koryta vodních toků, jsou mimo jiné povinni udržovat břehy koryta vodního toku ve stavu potřebném k zajištění neškodného odtoku vody. Musí odstraňovat překážky a cizorodé předměty ve vodním toku, a tedy koryto čistit, strpět na svém pozemku vodní díla umístěná v korytě vodního toku či ohlašovat správci vodního toku zjevné závady v korytě vodního toku.

Jak je patrné, nakládání s vodou může ve vztazích mezi sousedy způsobit mnoho sporů, které mohou vyústit až v soudní jednání. Proto je třeba při každé rekonstrukci, opravě domu či úpravě pozemku myslet i na takové věci, jako například kam poteče voda, když přijde bouřka, či zda takové jednání nezpůsobí úbytek vody u souseda.

Čtěte také: CIM Ministerstvo Emise: Vysvětlení

Stromy a porosty na hranicích pozemků

Znáte to: ze stromů od sousedů vám padá listí na čerstvě uhrabanou zahradu. Sousedům nevyhovují zase vaše vzrostlé keře, které stíní jejich záhonům. Při silném větru se bojíte, že strom od sousedů spadne na vaši střechu, ale oni kácet nehodlají. Jak tyto neshody řeší zákon? Porosty na hranicích pozemků nebo v jejích těsné blízkosti jsou často příčinou svárů mezi sousedy, zejména pokud stromy jsou vysoké, zastiňují ve větší míře sousední pozemky či je díky svému staří ohrožují.

1. Přesahující větve stromů Ke střetu vlastníků sousedních nemovitostí dochází, přesahují-li větve stromů nad pozemek souseda. Staré právo založilo sousedovi právo odstranit větve nebo kořeny stromu přesahující na jeho pozemek, pokud tak učiní šetrně a ve vhodné roční době. Občanský zákoník tuto zásadu mění, vychází z poznání, že vlastník se ke svému vlastnictví chová šetrněji a proto nově požaduje, aby soused nejprve vyzval souseda, aby přerůstající části odstranil. To však jen v případě, že sousedův strom skutečně vadí - stíní do oken, bere živiny pěstovaným rostlinám, zanáší spadeným listím bazén apod. Rozprostírá-li sousedův ořešák větve nad mým kompostem v odlehlém koutu pozemku, dle Eliáše není rozumný důvod strom poškozovat. Právo se neuplatní, je-li na sousedním pozemku les nebo sad, tvoří-li stromy rozhradu (rozhraničení nahrazující oplocení) nebo jde-li o chráněný strom. Pokud větve přerůstají nad můj pozemek, vzniká rovněž otázka, komu patří plody. Jsou toho, komu patří strom. Proto musíme umožnit sousedovi vstup na náš pozemek, aby si plody očesal. Jiná je situace s plody, které ze stromu spadnou.
2. Nebezpečné stromy Některé stromy mohou představovat pro sousední nemovitost potenciální nebezpečí, neboť dorostou-li do plné síly, mohou svými kořeny pod zemí vážně narušit i zdi nemovitostí. OZ umožňuje zasáhnout preventivně a požadovat odstranění stromů představujících pro sousedův pozemek riziko hrozící do budoucna. Dle důvodové zprávy právo souseda bránit sázení stromů v těsné blízkosti hranic pozemků zakládá větší počet evropských zákoníků. Navržené ustanovení lze aplikovat, nebrání-li tomu jiné právní předpisy, zejména §8 zákona č. 114/1992 o ochraně přírody a krajiny a §8 vyhlášky č. Vlastník pozemku má právo požadovat, aby soused upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda nebo nepadal sníh nebo led na jeho pozemek.

§ 1016 (1) Plody spadlé ze stromů a keřů na sousední pozemek náleží vlastníkovi sousedního pozemku. To neplatí, je-li sousední pozemek veřejným statkem. (2) Neučiní-li to vlastník v přiměřené době poté, co ho o to soused požádal, smí soused šetrným způsobem a ve vhodné roční době odstranit kořeny nebo větve stromu přesahující na jeho pozemek, působí-li mu to škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu. Jemu také náleží, co z odstraněných kořenů a větví získá. (3) Části jiných rostlin přesahující na sousední pozemek může soused odstranit šetrným způsobem bez dalších omezení.

Má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel sázení stromů v těsné blízkosti společné hranice pozemků, a vysadil-li je nebo nechal-li je vzrůst, aby je odstranil. Neučiní-li to vlastník v přiměřené době poté, co ho o to soused požádal, smí soused šetrným způsobem a ve vhodné roční době odstranit kořeny nebo větve stromu přesahující na jeho pozemek, působí-li mu to škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu. Plody spadlé ze stromů a keřů na sousední pozemek náleží vlastníkovi sousedního pozemku.

Nezbytná cesta

Občanský zákoník obsahuje právní úpravu práva nezbytné cesty, jejíž povolení přes sousední pozemek může vlastník nepřístupného pozemku žádat u soudu. Avšak nezbytná cesta přes cizí pozemek nemůže být povolena ve všech případech. Základní podmínky pro povolení nezbytné cesty soudem stanovuje ust. § 1029 občanského zákoníku. Nelze-li na nemovité věci (zejm. pozemku) řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může její vlastník žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

Rozsah povolené nezbytné cesty musí odpovídat potřebě vlastníka dosud nepřístupné nemovité věci tak, aby ji mohl řádně užívat s co nejmenšími náklady. Současně však musí být dbáno na to, aby byl vlastník sousedního pozemku, přes který je nezbytná cesta povolena, co nejméně obtěžován a jeho pozemek byl co nejméně zasažen. Nezbytná cesta může být povolena i jako služebnost (tj.

V soudním řízení o povolení nezbytné cesty není soud vázán podaným návrhem (zejm. návrhem konkrétního vymezení nezbytné cesty). Za povolení nezbytné cesty náleží vlastníku sousedního pozemku, přes který je nezbytná cesta povolena, úplata a odčinění případné újmy, pokud není újma odčiněna již stanovenou úplatou. Stanovení výše úplaty je opět na uvážení soudu a úplata může být stanovena jako jednorázová platba, nebo jako pravidelná platba po dobu trvání nezbytné cesty (zejm. jako roční platba).

Občanský zákoník řeší i údržby povolené nezbytné cesty. Je-li povolena nezbytná cesta spočívající v užívání již existující soukromé cesty na sousedním pozemku, zahrne stanovená úplata i zvýšené náklady na údržbu již existující cesty. Pokud zahrnuje povolení nezbytné cesty zřízení umělé cesty na sousedním pozemku (tj.

Možnost povolit nezbytnou cestu rozhodnutím soudu není zcela neomezená. Občanský zákoník obsahuje výčet negativních podmínek bránících povolení nezbytné cesty. Především poslední z citovaných negativních podmínek je opakovaně řešena judikaturou. V judikatuře Nejvyššího soudu se ustálil závěr, že nedostatek přístupu si z hrubé nedbalosti či úmyslně způsobí ten, kdo nabyde (koupí) pozemek bez přístupu, aniž by se pokusil před nabytím pozemku tento přístup zajistit. Mohlo se jednat o případy, kdy nabyvatel pozemku vůbec nevěnoval před koupí pozemku pozornost tomu, že pozemek je fakticky nepřístupný z nejbližší veřejné cesty.

Dále se mohlo jednat o případy, kdy nabyvatel pozemku o nedostatku přístupu sice věděl, avšak neučinil žádné kroky k tomu, aby si před koupí nepřístupného pozemku přístup zajistil. V takových případech dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu nebyla nezbytná cesta povolována a pozemek zůstal bez přístupu. Do tohoto dosavadního přístupu Nejvyššího soudu zasáhl svým nedávným nálezem Ústavní soud, který uvedl, že výklad práva Nejvyšším soudem není v souladu s ústavními garancemi práva vlastnit majetek. Ústavní soud naznačil, že soudy by skutečnost, že si vlastník nepřístupného pozemku svoji situaci způsobil svojí nedbalostí či úmyslně, měly spíše promítnout ve výši úplaty za povolení nezbytné cesty.

Absenci dostatečného přístupu na pozemek je možné vyřešit návrhem na povolení nezbytné cesty přes sousední pozemek podaným příslušnému soudu. Problematika povolení nezbytné cesty však není jednoduchá a výraznou roli ve výkladu právní úpravy hraje soudní judikatura, která se stále vyvíjí.

Další aspekty sousedských vztahů dle NOZ

• Soused může odstranit kořeny či větve stromu přesahující na jeho pozemek.
• Vlastník musí sousedovi umožnit vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku a hospodaření na něm.
• Vlastník pozemku má právo požadovat, aby soused upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda nebo nepadal sníh nebo led na jeho pozemek.

Nový občanský zákoník a ochrana vlastnického práva

Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) se vrací k tradiční úpravě věcných práv, zejména rozšiřuje jejich výčet a mění systematiku jejich úpravy. Novinkou je návrat práva stavby do občanského zákoníku, institut přídatného spoluvlastnictví a podrobná úprava správy cizího majetku, a to včetně svěřeneckého fondu. V rámci věcných břemen rozlišuje nový občanský zákoník služebnosti a reálná břemena. Důležitou změnou je také začlenění úpravy bytového spoluvlastnictví, do konce roku 2013 obsažené v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, přímo do nového občanského zákoníku.

Nový občanský zákoník chrání dobrou víru těch, kteří nabývají vlastnické právo od neoprávněného. Rovněž sjednocuje vlastnictví pozemků a stavby na něm stojící. Věcná práva jsou charakterizována vztahem osoby k věci, jejíž právní osud sledují. Věcná práva působí i vně závazku, tedy působí vůči neomezenému okruhu dalších osob, které jsou povinny zdržet se zásahů do věcného práva a strpět jeho výkon oprávněným. Závazek pak označuje vztah mezi věřitelem a dlužníkem, jehož obsahem jsou práva a povinnosti těchto dvou či více osob pouze v rámci tohoto vztahu. Pro věcná práva je typická jejich veřejnost, neboť existenci těchto práv je často možné ověřit ve veřejných seznamech, například v katastru nemovitostí.

Stejně jako v minulém občanském zákoníku, patří i podle nového občanského zákoníku mezi věcná práva držba, vlastnické právo, právo zástavní, zadržovací právo a práva odpovídající věcným břemenům.

Držba

Držba - držitelem je osoba, která vykonává, tedy drží právo pro sebe. Musí jít o právo, které lze právním jednáním převést na jiného a připouštějící trvalý nebo opakovaný výkon. Nejčastěji se jedná o právo vlastnické, kdy držitel fakticky ovládá nějakou věc, jako kdyby byl jejím vlastníkem. Může se však jednat i o jiné právo, které držitel vykonává, například pravidelně přechází přes cizí pozemek nebo z něj čerpá vodu. Nejčastěji má věc u sebe, tedy drží ji a nakládá s ní její skutečný vlastník, právo však chrání i takové osoby, které vlastnické či jiné právo k věci nemají.

• Nově se může držitel rušení jiné osoby vzepřít i sám, a to tak, že se znovu zmocní věci, která mu byla odňata. Nesmí však překročit meze nutné obrany, tj.
• Pokud někdo ruší držbu nemovité věci prováděním stavební činnosti, držitel má za stanovených podmínek právo požadovat, aby soud provádění této činnosti zakázal.

Vydržení

Vydržení - poctivý držitel, který právo vykonává po stanovenou dobu, v oprávněném domnění, že mu náleží, jej může vydržet. Vydržením dochází nejčastěji k nabytí práva vlastnického, stejně tak je ale možné nabýt i právo odpovídající věcnému břemenu nebo právo stavby. K řádnému vydržení se vyžaduje pravá držba - tedy taková, kdy držitel nezískal držený objekt násilím, lstivě apod. Nabyl-li někdo nepravou držbu, například krádeží, nemůže dojít k řádnému vydržení nejen u něho, ale ani u jeho dědice. Zároveň se vyžaduje držba opřená o řádný titul. Tak jako doposud, podmínkou vydržení vlastnického práva je nepřerušená držba trvající tři roky. Jde-li o nemovitou věc, vyžaduje zákon desetiletou vydržecí dobu.

Zásadní novinkou v novém občanském zákoníku je možnost mimořádného vydržení, jehož se může dovolávat i osoba, která neprokáže právní důvod své držby. Předpokladem mimořádného vydržení je uplynutí dvojnásobné vydržecí doby.

Vlastnictví

Vlastnictví - Vlastník může se svým vlastnictvím volně nakládat - což znamená jej užívat, brát z něj plody a užitky, a to ze své svobodné vůle. Vlastníkova volnost ale není zcela neomezená, tj. nemůže si s věcí dělat úplně vše, co se mu zachce, nýbrž musí se řídit mezemi, které stanoví zákon, a musí brát ohled na práva jiných osob, zejména například sousedů. Vlastník je povinen se zdržet všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (jeho souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.

Nový občanský zákoník rozlišuje mezi imisemi přímými (např. svádění vody na cizí pozemek), které jsou zakázány vždy, a imisemi nepřímými, které jsou zakázány jen tehdy, pokud přesahují míru přiměřenou místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. Nepřímou imisí je jakákoli činnost či nečinnost způsobující např. Nový občanský zákoník stanoví podpůrná vodítka pro vymezení práv a povinností mezi sousedy.

tags: #nový #občanský #zákoník #sousední #pozemek #omezení

Oblíbené příspěvky:

• Kde najít ráj pro soběstačnost?
• Tipy pro ekologické čištění parket
• Kompostování chleba: Ano či ne?
• Postupy a řešení pro ekologické škody
• EU a její kroky proti změně klimatu